Som aktiv i Silkeborg Lejerforening er man sommetider vidne til pudsige historier. Som for eksempel da et ældre hus på Søholt pludseligt blev meget større.
Af Poul Erik Kristensen
Forhistorien er at tilbage i 2020 kørte Lejerforeningen en sag ved Huslejenævnet om vandforbrug i et lejemål beliggende i en ældre ombygget villa. Vores medlem henvendte sig vedr. et forbrugsregnskab og det kunne efter nærmere afklaring konstateres at der ikke var separat vandmåler, hvorfor udlejer ikke kunne opkræve for vandforbruget.
Sagen blev vundet. Ved indbringelsen blev Huslejenævnet ved samme lejlighed bedt om at tage stilling til huslejens størrelse, da Lejerforeningen fandt denne for høj i forhold til lejemålets stand og funktionalitet sammenholdt med huslejeniveau for sådanne lejemål.
Den årlige husleje var 90.000 kr, inklusive vandforbrug. Lejlighedens størrelse var 83 kvadratmeter. I dette sekundære spørgsmål fandt et flertal i Huslejenævnet dog, at huslejen ikke oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnet lagde til grund for deres afgørelse, at lejemålet efter nævnets opfattelse var større end det i lejekontrakten angivne.
Huslejestigning
Så gik tiden, men i slutningen af 2022 varslede udlejer en huslejestigning. Dette med baggrund i Huslejenævnets afgørelse halvanden år tidligere. Nu med baggrund i den godkendte m² pris. Udlejer udregnede en ny husleje ved at gange m² prisen med et areal der var 60% større end hvad fremgik af lejekontrakten !! Jamen hvordan kan det da gå til ? Er der bygget til ? Eller er 2 lejemål nu slået sammen ?
Næe nej. Udlejer havde fået målt lejemålet op. Ikke hele villaen. Kun vores medlems lejemål i villaen.
En landmåler havde været forbi og havde regnet sig frem til at hele herligheden nu var knap 60% større end på samtlige byggetegninger i Kommunes arkiver. Dette ved at fuld medregne beboelsesarealer med skrålofter og det samme areal hele 2 gange. Jo det var godt givet ud.
Indsigelse
Vores medlem gjorde selvfølgelig indsigelse mod denne huslejestigning med baggrund i at intet havde ændret sig siden afgørelsen i 2020. Under sagens behandling kunne lejerrepræsentanten i Huslejenævnet efter gransken i Kommunens byggesagsarkiv se at villaen ikke var udbygget siden 1963. Og at intet var ændret i forhold til villaens anden lejemål. Og da besigtigelsen ikke afslørede noget pludseligt opstået vokseværk måtte lejerrepræsentanten konkludere at ”udlejers begrundelse virker som et lidt for smart tricks”.
Et flertal i Huslejenævnet kunne ikke godkende den varslede huslejestigning. Og henviste til arealbekendtgørelse fra 1983 hvor arealer med loftshøjde under 1.5 meter ikke medregnes.
For at forbedre retssikkerheden for både lejere og udlejere i småhuse foreslog Danmarks Lejerforeninger i 2010 en lovændring, således at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter de samme regler i huslejenævnet og boligretten. Efter forslaget skulle det gøres obligatorisk i begge instanser at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget.
Af Danmarks Lejerforeninger v. Jakob Lindberg
Forslaget opnåede også tilslutning fra Lejernes LO, men blev aldrig gennemført. Konsekvensen har været, at princippet om omkostningsbestemt husleje meget sjældent bliver anvendt især i mindre og mellemstore kommuner i provinsen, hvor der er relativt få ejendomme, hvor der gennemføres huslejeregulering efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemte lejeforhøjelser).
Et småhus er en ejendom med færre end 7 beboelseslejemål, der ligger i en kommune hvor lejelovens § 32 gælder. Denne bestemmelse siger, at lejen kan reguleres efter lejelovens
bestemmelser om det lejedes værdi i §§ 42-45. Dog kan lejen i småhuse ikke væsentligt overstige lejen tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.
Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold ansætte lejen ved hjælp at et såkaldt skyggebudget.
Et skyggebudget er et budget, som huslejenævnet udarbejder ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Det er Danmarks Lejerforeningers vurdering at en sådan lovændring vil være til gavn for både lejerne, de seriøse udlejere og samfundet.
Lejerne vil få bedre mulighed for at få nedsat lejen, hvor denne er urimelig høj.
De seriøse udlejere vil få bedre muligheder for at gennemføre berettigede huslejestigninger.
Samfundet vil spare på den individuelle boligstøtte.
Den løsning vi foreslår i afsnit II er tænkt som en mulig løsning på problemerne. Der kan tænkes andre alternativer, der ligesom vores ændringsforslag fører til større gennemskuelighed og retssikkerhed.
Baggrund
I 1995 ændrede folketinget den daværende boligreguleringslov således, at udlejere af småhuse kunne varsle lejeforhøjelse uden at skulle anvende de komplicerede regler for varslinger der findes i denne lov. Det var ikke hensigten, at lovændringen skulle medføre et stigende huslejeniveau.
Lovændringen har ikke haft den tilsigtede virkning.
For det første kan det ikke konstateres, at det er blevet lettere for udlejere at gennemføre huslejestigninger i de tilfælde, hvor det er berettiget. Dette skyldes usikkerheden om forløbet af en eventuel sag i huslejenævnet og boligretten. Se eksemplerne nedenfor.
For det andet er det erfaringen i Danmarks Lejerforeninger, at lejen i småhuse er steget mere end lejen i storhusene, hvor Boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler gælder fuldt ud. Dette skyldes, at udlejerne forhøjer lejen ved genudlejning uden hensyn til princippet om omkostningsbestemt leje.
Retspraksis
I dag er retspraksis således, at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter forskellige regler i huslejenævnet og boligretten. I huslejenævnet fastsættes lejen enten ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte i det pågældende område eller ved udarbejdelse af et skyggebudget, hvis nævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål. Ingen af parterne behøver at løfte bevisbyrden for henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse ved at pege på sammenligningslejemål.
I boligretten er det den part, der ønsker lejen ændret, der skal bevise at lejen er enten for lav (ved lejeforhøjelse) eller for høj (ved lejenedsættelse). Dette skal ske ved at fremvise 3 (i nogle tilfælde 2) lejemål, der har en højere/lavere leje. Da de sammenlignelige lejemål er indskrænket til lejemål med omkostningsbestemt leje, er det i mange tilfælde umuligt at løfte bevisbyrden. Dette gælder især i landkommuner og mindre provinsbyer, hvor der er ingen eller meget få omkostningsbestemte lejemål.
Eksempler på uheldige sagsforløb
1) Et huslejenævn har godkendt en lejeforhøjelse ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte, dvs. uden at udarbejde et skyggebudget. Sagen ankes af lejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke fremvise egnede sammenligningslejemål. Boligretten kan dermed vælge mellem to forskellige afgørelser.
lejeforhøjelsen kan tilsidesættes.
sagen kan hjemvises til huslejenævnet, således at huslejenævnet får pligt til at udarbejde et skyggebudget.
Boligretten kan ikke selv udarbejde et skyggebudget og dermed afgøre sagen.
Dette forløb er uhensigtsmæssigt og bevirker, at sager trækkes i langdrag. Ved hjemvisning af en sag, spildes der betydelige penge på at behandle den samme sag to gange
2) Et huslejenævn har nedsat lejen ved at udarbejde et skyggebudget for den pågældende ejendom, fordi nævnet ikke mener, at der findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. Sagen ankes af udlejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke bevise eller sandsynliggøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
Boligretten afviser lejeforhøjelsen, selv om nævnet afgørelse sagligt set er korrekt.
Denne afgørelse er fornuftsstridig, fordi der stilles krav til den ene part om negativ bevisførelse. Dette er en logisk umulighed. Afgørelsen er tillige uhensigtsmæssig, fordi den sender et signal til udlejerne om, at det er umuligt at varsle lejeforhøjelse i småhuse, selv i tilfælde, hvor det er berettiget. Nogle udlejere tager den konsekvens, at de kun ændrer lejen ved genudlejning. Det bevirker, at der i samme ejendom kan være betydelig forskel i lejen hos gamle og nye lejere.
Virkninger af den nuværende lovgivning
Ovenstående eksempler viser, at de samme urimeligheder gør sig gældende, både i de tilfælde, hvor udlejeren kræver lejeforhøjelse, og de tilfælde, hvor lejeren kræver lejenedsættelse. I begge tilfælde træffer boligretterne ofte nogle helt urimelige afgørelser, f.eks. i tilfælde, hvor en lejer ikke kan bevise, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
I huslejenævnene er sager om lejenedsættelse langt hyppigere end sager om lejeforhøjelse. Dette skyldes i en del tilfælde, at udlejerne på forhånd opgiver at føre sager om huslejeforhøjelser.
Selvom der er flest sager om lejenedsættelse, er det dog kun en lille del af de lejere, der kunne kræve lejenedsættelse, som indbringer deres sag for huslejenævnene. Nogle undlader, fordi de ikke kender reglerne. Andre afstår, fordi de ikke ønsker at blive part i en boligretssag med den usikkerhed, der følger deraf.
Samlet set bevirker den nuværende lovgivning, at lejen er for høj i småhusene. En meget stor del af den ulovligt høje leje betales af det offentlige gennem den individuelle boligstøtte. Ganske vist kan kommunerne indbringe sager om huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis lejen og dermed boligstøtten er uforholdsmæssig stor. Men kommunerne bruger kun denne mulighed sporadisk, blandt andet fordi usikkerheden ved huslejenævnenes og boligretternes behandling af sagerne er for stor.
Eksempel på ændring af lejelovens § 32
(Forslag til ændringerne er markeret med fed skrift)
Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af $ 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6,stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Indbringes en tvist om lejefastsættelsen for huslejenævnet,skal huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 i lov om leje. Ved en eventuel anke af huslejenævnets afgørelse til boligretten skal boligretten ligeledes fastsætte lejen på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.
Denne artikel er en opfølgning artiklen, ”Kommunen begår økonomisk misbrug” der er bragt i det sidste nummer af Aktiv Lejer, forår 2023. I artiklen beskrev jeg en række alvorlige forhold i forbindelse med administrationen af SKÆP (Stevns Kommunes kommunalt ejede Ældre- og Plejeboliger)
Lejerne i SKÆP betaler stadig for udgiftsposter, som ikke må indgå i boligafdelingens regnskaber.
Afdelingsbestyrelsen har endnu ikke fået svar på bestyrelsens skriftlige henvendelse af 5. september 2022. Der er total tavshed over for afdelingsbestyrelsen.
Til gengæld har både kommunaldirektøren i Stevns Kommune, og borgmesteren i Stevns Kommune reageret på henvendelser fra en pårørende til en af lejerne i SKÆP, som har medført følgende udtalelser i skrivelse af 16. februar 2023, til denne pårørende:
”Kære X
– Efter aftale med borgmester Henning Urban Dam sender jeg en status omkring det udestående S.KÆP-forhold vedrørende vaskemaskiner, som er placeret på plejecentrenes servicearealer”
Jeg har haft en kort dialog med Inge-Lis Kalum, der – som du er bekendt med – er en erfaren rådgiver omkring støttet boligbyggeri. Rådgiveren bekræfter, at der tilsyneladende er en problemstilling omkring vaskemaskinerne på de kommunale servicearealer, og som følge heraf har vi brug for en nærmere afklaring af problemstillingen samt få afdækket, hvordan vi fremtidigt kan afhjælpe denne. Direktør Ralf Klitgaard Jensen er ansvarlig for det forestående arbejde, hvor der på et senere tidspunkt formentlig vil være relevant at inddrage S.K.Æ.P. Når det bliver relevant, vil vi rette henvendelse til jer.
Jeg ser frem til, at vi får afklaret problemstillingen og sikret en fremtidig holdbar løsning på denne
Med venlig hilsen
Henrik Nielsen, Kommunaldirektør”
Sagen forhales
Men allerede den 25. oktober 2021 skrev formanden for kommunens udvalg hvor SKÆP. hører under, Flemming Petersen, følgende til den ovenfor nævnte pårørende til en lejer:
– Hej xxxx
Som jeg har tilkendegivet til dig, har jeg talt med kommunaldirektør Henrik Nielsen og fået tilsagn om, at kommunen ser på de omtalte bilag og uenigheden omkring dem.
Mvh, Flemming”
Det er således flere år side at afdelingsbestyrelsen første gang rejste spørgsmålet om fejlkontering af kommunale udgifter. Hvor længe vil Stevns Kommune lade lejerne i SKÆ.P. betale for udgifter, der ikke lovligt kan indgå i lejernes husleje?
Manglende vedligeholdelse
Afdelingsbestyrelsen er af den mening, at såfremt der ikke var blevet indarbejdet udgifter i regnskaberne igennem flere år, som ikke kan indgå i regnskaberne, så havde der højst sandsynligt været en bedre vedligeholdelsesstandard i afdelingen.
Så var de gamle oliefyr fra 1972 blevet udskiftet.
Ligesom vinduer, der ikke er blevet vedligeholdt med maling i de 50 år de har siddet i bygningen, var blevet udskiftet til nye vinduer. Vinduerne er ved at smuldre væk. Vinduerne er af denne grund utætte. Det er alvorlig vedligeholdelsessvigt.
Regnskabsfejl
Regnskabsfejl i regnskab 2020, 2021 er ikke blevet rettet, hvilket er et groft overgreb på lejernes økonomi, da lejerne har betalt udgiftsposter som ikke må indgå i afdelingens regnskaber, og dermed i lejernes husleje.
Indtil videre har det været umuligt for afdelingsbestyrelsen at få adgang til regnskabsbilag:
Bestyrelsen har siden 16. marts i år bedt administratoren, Lejerbo om adgang til bilagene til konto 418 i årsregnskabet for 2022. Bestyrelsen undrer sig over, at afdelingen ved regnskabsårets afslutning den 31. december 2022 har en gæld til administratoren, Lejerbo på i alt 7.695.661 kr.
Da det er kommunen, der ejer boligerne i SKÆP er det i realiteten kommunen, der skylder Lejerbo disse penge. Det er usædvanligt, at en kommune låner penge af et administrationsselskab. Afdelingsbestyrelsen er bekymret over hvilke konsekvenser dette har for lejerne.
Vi havde bedt om at få adgang til bilagene til denne konto, inden det planlagte bestyrelsesmøde der skulle afholdes den 23. marts, hvor også en repræsentant fra Lejerbo skulle deltage.
Afdelingsbestyrelsen blev ikke givet adgang til de ønskede bilag til konto 418. Dette er en grov overtrædelse af lovgivningen om alment byggeri. Det er afdelingsbestyrelsen, der skal godkende regnskabet og forelægge dette for afdelingsmødet til godkendelse. Dette kan kun gøres forsvarligt, såfremt afdelingsbestyrelsen har fuld aktindsigt i alle bilag
Kræver betaling
Den 25. april fik afdelingsbestyrelsen følgende meddelelse fra Lejerbo:
”Jeg har fået en tilbagemelding fra vores regnskabsafdeling, som gerne vil efterkomme jeres ønske, men samtidig gør opmærksom på, at for 2022 regnskabet drejer det sig om over 3.000 posteringer”
”Fastholder bestyrelsen deres ønske om at se samtlige posteringer, vil det være en opgave, som vi er nødt til at afregne efter medgået tid (1.235 kr. inkl. moms pr. time) Dog vil det ikke være muligt at sende bilagene på huslejeindbetalingerne grund GDPR reglerne”
Afdelingsbestyrelsen svar
Selvfølgelig skal afdelingsbestyrelsen ikke betale for at få adgang til regnskabsbilag. Adgang til samtlige bilag til afdelingsregnskabet er en ret enhver afdelingsbestyrelse har.
Afdelingsbestyrelsen har i brev af 16. marts 2023 kun bedt om adgang til én konto i regnskab 2022, som er konto 418. Afdelingsbestyrelsen har endnu ikke, frem til d.d. fået adgang til bilagene til konto 418 i regnskab 2022.
Ligesom afdelingsbestyrelsen stadig ikke har fået adgang til de regnskabsbilag, som bestyrelsen har anmodet om, vedrørende regnskaberne 2020 og 2021.
Hvis administrationsselskabet Lejerbo vil have penge for at kopiere bilag, må Stevns Kommune betale.
I denne artikel gennemgås de forskellige principper for lejefastsættelse i henholdsvis storhuse og småhuse
Af Jakob Lindberg
Siden 1973 har vi i Danmark haft et princip om at begrænse udlejernes muligheder for at opkræve for meget i husleje i ældre ejendomme der er opført før år 1992. Princippet kaldes omkostningsbestemt leje eller budgetleje. Det har stadig stor betydning for lejere, der bor i de såkaldte stor-huse, dvs. ejendomme, hvor der er flere end 6 lejligheder, der er udlejet til beboelse.
Hvis lejen fastsættes som budgetleje er der en overgrænse for hvor høj leje en udlejer kan tillade sig at opkræve. Udlejeren må højst opkræve et beløb der for hele ejendommen dækker de udgifter, der fremgår af følgende budget med tillæg af lovbestemte henlæggelser til vedligeholdelse:
Eksempel på varsling af budgetleje i ejendommen Acissevej i Køge
Eksemplet er fra en mindre kommunalt ejet ejendom i Køge Kommune. Man kan se, at udgifterne i 2019 udgjorde 219.009 kr i alt, men at der i 2018 blev opkrævet 219.424 kr – altså 415 kr for meget. Dette beskedne beløb fik lejerne dog ikke tilbage fuldt ud, fordi der i budgetlejen ikke var medregnet hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen
Det fremgår senere i beregningen
Men først skal budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål efter størrelsen.
Hele ejendommen er på 734 kvadratmeter (m2). Det giver en budgetleje pr m2 på (219.009/734) = 298 kr/m2
Neden for har vi vist, hvordan varslingsskrivelserne ser ud i ejendommen.
Da den pågældende lejers lejlighed er på 57 m2, må udlejeren årligt opkræve 57 * 298,4 kr i budgetleje = 17.007,54 kr.Derudover skal lejeren betale for en tidligere forbedringsforhøjelse på grund af byfornyelse = 15.849,49 kr/år.
De næste tre poster i varslingen er hensættelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18) og (§18 B) og indvendig vedligeholdelse (§ 22). Derved når man frem til ”Fremtidig årlig leje i alt … 47.164,03” Det svarer til en månedlig leje på 3.930,34 – med alt betalt.
Kvadratmeterleje bliver (47.164,03 / 57) = 827 kr pr m2, inklusive indvendig vedligeholdelse. Normalt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Trækker vi 45 kr pr m2 fra de 827 kr bliver m2-lejen i denne ejendom 782 kr pr. m2
Lejefastsættelse i småhuse
Princippet om budgetleje gælder kun på en indirekte måde i ejendomme, der har 6 lejligheder og derunder. Disse lejligheder kaldes småhuse eller mindre ejendomme, og for dem gælder nogle særlige regler i lejeloven. Eksempler på småhuse er:
Ejerlejligheder og parcelhuse, der er udlejet enkeltvis
Lejligheder i etageejendomme, hvor der er maksimalt 6 boliger
Udlejere af småhuse har ikke pligt til at udarbejde budget og heller ikke pligt til at specificere huslejen således som det er sket i eksemplet ovenfor. I stedet har folketinget bestemt, at lejen skal fastsættes ved sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Det fremgår af lejelovens § 32.
Sammenligningsbestemmelsen
Denne bestemmelse regulerer, de forhold der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af lejen i småhuse.
(§ 32, stk. 1, 2. punktum)
Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 6, stk. 1 og § 23 betyder, at de sammenligningslejemål, der anvendes, skal have omkostningsbestemt husleje (budgetleje). Herefter vil jeg kalde § 32, stk. 1, 2. punktum for samme ligningsbestemmelsen.
(§ 32, stk. 1, 3. punktum)
Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Meningen med denne bestemmelse er, at hvis et småhus foruden beboelseslejligheder også indeholder lokaler, der anvendes til erhverv, så skal sammenligningen ske med en ejendom, hvor der ligeledes er erhverv.
Skyggebudget
Der findes en del kommuner, hvor der er meget få ejendomme med budgetleje (omkostningsbestemt husleje). I sådanne kommuner kan huslejenævnet beslutte at lejefastsættelsen skal ske ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Det fremgår af følgende bestemmelse:
(§. 32, stk. 1, 4 punktum)
Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Et eksempel på sådanne kommuner er Bornholm regionskommune. Kommunen er en reguleret kommune, men der findes så få udlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, at huslejenævnet har besluttet, at alle klagesager, der drejer sig om huslejens størrelse skal afgøres efter § 32, stk. 1, 4, som jeg herefter vil omtale som skyggebudget-bestemmelsen
Konsekvenser for huslejens størrelse
Det har stor betydning for huslejens størrelse om lejen er fastsat som omkostningsbestemt budgetleje eller ej.
For det første fordi mange udlejere af småhuse ikke mener, at der overhovedet er nogen begrænsninger i hvor høj husleje, man kan kræve, hvis man f.eks. udlejer sin ejerlejlighed eller sit parcelhus. Disse udlejere har typisk ikke nogen viden om lejelovgivningen. Det får dem til at fastsætte huslejen efter markedsleje-princippet. Hvis de ser, at andre udlejere kræver f.eks. 1.500 kr pr kvadratmeter i husleje, så gør de det samme.
Lejeloven bliver kun taget i anvendelse, hvis lejeren klager til huslejenævnet. Andetsteds i dette blad kan man læse om et tilfælde, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.500 kr pr m2 årligt til 1.000 kr pr m2.
For det andet fordi nogle huslejenævn tager ulovlige hensyn til udlejernes interesser ved ikke at følge sammenligningsbestemmelsen. I nogle tilfælde benytter huslejenævnet sig af et frit skøn over hvad en rimelig leje er.
Afkast
Grunden til, at lejen i ejendomme med omkostningsbestemt budgetleje er så lav, skyldes bestemmelsen om hvordan afkastet skal beregnes. Afkastet er en arbejdsfri indkomst på linje med renter af et værdipapir – altså profit. I den tidligere boligreguleringslov var der en overgrænse for størrelsen af dette afkast.
Den samme overgrænse står i dag i § 25 i lejeloven:
(§ 25, stk. 1)
Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
I eksemplet fra Acissevej, Køge kan man se, at ejendommen ved vurderingen i 1973 havde en værdi på 160.000 kr. 7 % heraf er 11.200 kr. Ved senere ændring af den daværende boligreguleringslov fik udlejerne lov til at forhøje afkastet ved en form for indeksregulering. Derfor er der i budgettet optaget en post på 28.626 kr. I alt bliver afkastet 37.826 kr. Da ejendommen er på 734 m2 bliver afkastet pr. m2: 51,53 kr.
Lejerne betaler 728 kr/m2 i leje (ekskl. Indvendige vedligeholdelse) og dermed udgør afkast kun 7,08 % af huslejen i 2019. Da det oprindelige afkast er uforandret år for år, vil afkastet med tiden udgøre en mindre og mindre del af huslejen.
Årsagen til begrænsning af afkastet
Den boligreguleringslov, som blev gennemført i 1975, og som medførte denne begrænsning af udlejernes afkast blev vedtaget af et stort flertal i folketinget. Årsagen var, at folketinget ikke ønskede at investeringer i opkøb af gamle ejendomme skulle være mere attraktive end produktive investeringer i andre sektorer. Det ville være konsekvensen, hvis man ikke fastlåste afkastet.
Derfor valgte man at sidestille en investering i gamle ejendomme med opkøb af en obligation. At eje en ejendom til 160.000 kr skulle svare til at eje en obligation på 160.000 kr. Da en sædvanlig obligation den gang havde en rente på 7%, skulle afkastet af en ejendomsinvestering have samme forrentning.
Småhus-lejere betaler for meget i afkast
Et andet sted i dette blad, kan man læse om huslejenævnssag, hvor huslejenævnet fastsatte lejen til 1.000 kr pr. m2 i en ejerlejlighed fra begyndelsen af 1960-erne beliggende på Boholtevej. Det er sandsynligt, at driftsudgifterne er nogenlunde de samme i denne lejlighed som på Acissevej. Alligevel betaler lejeren på Boholtevej et betydeligt højere afkast end lejeren på Acissevej. Det skyldes at Køge Huslejenævn har besluttet at favorisere udlejerne af småhuse på ulovlig vis.
I stedet for at sammenligne en lejlighed fra 1960-erne med en tilsvarende lejlighed, hvor der er omkostningsbestemt budgetleje, sammenligner huslejenævnet lejemålet på Boholte med nyere ejendomme som f.eks. ejendommen Sankt Gertruds Torv, som blev opført i starten af 1990, hvor der var helt andre regler for beregningen af afkastet.
Forskellen i afkast kan ses af denne sammenligning:
A
Kr. pr m2 årligt
Acissevej
Kr pr m2(57 m2)
Boholtevej
Kr pr m2 (65 m2)
Boholtevej
Årlig leje (Kr pr år)
B
Godkendt husleje pr m (ekskl. Indvendig vedligeholdelse)
Da jeg ikke har haft kendskab til de konkrete udgifter til udgifterne i række C, har jeg anslået dem til det samme som i Acissevej. Sandsynligvis er de noget lavere, da Køge Kommune er kendt for et meget højt vedligeholdelsesnivau, ligesom udgifterne til forbedringsforhøjelse sandsynligvis er højere på Acissevej end i Boholtevej. Alligevel viser sammenligningen, at afkastet er ca. 5 gange højere på Boholtevej end på Acissevej.
Lejer vandt ca. 72.000 kr ved at klage til huslejenævnet
Umiddelbart var resultatet var tilfredsstillende for den pågældende lejer. For danske lejere i småhuse, var det derimod ikke godt nok. Afgørelsen stred nemlig mod de regler, folketinget har vedtaget for, hvordan lejen i småhuse skal fastsættes
Af Jakob Lindberg
I juni 2020 flyttede lejeren ind i lejlighed i Boholtegården i Køge. Der var tale om en ejerlejlighed, som den nuværende ejer havde valgt at udleje.
Lejligheden var på 66 m2, og den årlige leje var sat til 103.000 kr inklusive vand og brug af vaskeri. Lejen var dermed 1.561 kr pr kvadratmeter om året. Dette er meget højt – selv i Køge.
Lejligheden led af forskellige vedligeholdelsesmangler, som lejeren forsøgte at få udlejeren til at udbedre, blandt andet forkert fald i gulvet på badeværelset. Udlejer havde også lovet at udskifte vinduerne i stuen, som var de oprindelige termoruder, der ikke lever op til nutidig standard.
Der var desværre ikke sat tidspunkt på dette løfte, og da lejeren kort efter sin indflytning klagede over det, svarede udlejeren:
– Det er korrekt, at jeg meget gerne vil skifte vinduespartiet i stue, men jeg ved ikke hvornår, og kan sagtens være det først kan blive næste år.
Vinduerne er endnu ikke skiftet – 3 år efter lejers indflytning.
Huslejenævnet
Lejeren søgte hjælp i Køge Lejerforening. I oktober 2021 indbragte lejerforeningen klagen over manglerne for huslejenævnet i Køge, og klagede samtidig over huslejens størrelse. Lejerforeningen krævede lejen nedsat til 3.300 kr om måneden svarende til 600 kr pr. m2. Dette er lejeniveauet for lejlighederne i restejendommen i Boholtegården, som stadig er udlejet efter princippet om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet afgjorde sagen 1,5 år efter indbringelsen.
Lejeren fik ikke medhold i sin klage over manglerne, men huslejenævnet nedsatte kun huslejen fra 8.600 kr om måneden til 5.500 kr. Den godkendte leje svarer til 1.000 kr. pr. kvadratmeter om året. Desuden skulle depositum nedsættes, så
at det udgjorde 3 måneders husleje á 5.500 kr.
På grund af den lange sagsbehandlingstid på 18 måneder, havde lejeren krav på tilbagebetaling af 65.100 kr. Desuden var der løbet procesrenter på, så i alt skulle udlejer tilbagebetale ca. 72.000 kr. til lejeren. Lejeren valgte at stille sig tilfreds med dette resultat.
Reglerne
En ejerlejlighed som denne er et såkaldt ”småhus” eller en ”mindre ejendom”, som der står i lejeloven. Det vil sige, at udlejers ejendom består af højst 6 lejligheder, der har fælles drift.
Disse ejendomme blev af folketinget i 1995 fritaget for reglerne i den daværende boligreguleringslov for fastsættelse af lejen ved indflytning og for varsling af huslejeforhøjelse. Grunden var, at disse varslingsregler var så komplicerede, at det var urimeligt, at små udlejere skulle tvinges til at bruge dem.
Det var ikke meningen, at fritagelsen for boligreguleringsloven skulle føre til til en stigning i lejeniveauet. Det blev udelukkende indført som en administrativ forenkling.
Misbrug
Sådan kom det ikke til at gå. De fleste små udlejere opfattede lovændringen således, at der nu var tale om fri huslejefastsættelse. Dermed kunne udlejeren fastsætte så lejen til hvad markedet kunne bære.
Men der er ikke fri huslejefastsættelse. Der står nemlig den nuværende lejelov, § 32 følgende:
– Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 23 betyder, at lejen i småhus-ejendomme skal fastsættes ved sammenligning med lejen i ejendomme, der er fastsat som omkostningsbestemt husleje. Det var det, som Køge Lejerforening havde gjort ved at kræve lejen nedsat til det lejeniveau, der gælder i restejendommen.
Men huslejenævnet accepterede ikke lejerforeningens forslag, muligvis fordi ejeren af restejendommen ikke har ført den omkostningsbestemte leje ajour. Man anvendte heller ikke andre ældre ejendomme med omkostningsbestemt leje til sammenligningen, selvom nævnet er bekendt med sådanne lejemål.
I stedet anvendte man én bestemt ejendom i centrum af Køge (Sankt Gertruds Torv) som sammenligningslejemål og derved kommet frem til lejeniveauet 1000 kr/m2.
Afkast
Sankt Gertruds Torv er en nyere ejendom fra 1990-erne. Den har en helt anden beliggenhed end Boholtegården.
Desuden er Sankt Gertruds Torv omfattet af nogle andre regler for beregningen af afkastet til udlejeren end Boholtegården. Disse regler bevirker, at huslejen bliver meget højere i en ejendom fra 1990-erne i forhold til en ejendom fra 1960-erne.
Artiklen drejer sig om en tilsvarende sag, hvor nævnet også anvendte Sankt Gertruds Torv som sammenligningslejemål og kom frem til en alt for høj leje. Lejeren ankede med hjælp fra Køge Lejerforening sagen til Boligretten og fik medhold i, at ejendommen Sankt Gertruds Torv ikke kunne benyttes som sammenligningslejemål.
Ved alligevel at benytte denne helt atypiske ejendom som sammenligningslejemål i sagen om Boholtegården, har huslejenævnet bøjet reglerne til fordel for udlejeren. Dermed har nævnet overtrådt princippet om at optræde upartisk.
Om Boholtegården.
Boholtegården var tidligere den største private udlejningsejendom i Køge Kommune opført i 1960-erne. Den blev på et tidspunkt udstykket i ejerlejligheder og ejerlejlighederne blev solgt, efterhånden som de lejere, der boede i dem, døde eller flyttede ud.
I dag består ejendommen af over 200 ejerlejligheder og en såkaldt restejendom på ca. 25 udlejede lejligheder, der er beboet af de lejere, der var flyttet ind før lejlighedsudstykningen.
Mange af ejerlejlighederne er ikke mere beboet af ejerne, men udlejet til nye lejere.
Hvis praksis i Køge Huslejenævn danner skole landet over, vil princippet om omkostningsbestemt leje i udlejede ejerlejligheder og andre lejligheder i småhuse blive undermineret.
Det er nu 5 år siden, da Lars Løkke i sin nytårstale 2018 sagde: »Der er slået huller i danmarkskortet. Det bekymrer mig dybt«. Det blev startskuddet til kampen mod de såkaldte parallelsamfund, hvor mennesker med de samme problemer er klumpet sammen.’
Af Jakob Lindberg
De blev også kaldt ghettoer, som er et italiensk ord, der betegner de områder i byerne, hvor man isolerede jøderne for at undgå, at de skulle blande sig med de etniske italienere.
I Danmark har vi aldrig haft ghettoer i denne betydning af ordet. Men alligevel har det plaget den danske boligdebat og gør det stadig. I dag er ghetto-beboere sjældent af jødisk herkomst. Men mange danske politikere bruger ghetto-stemplet til at distancere sig fra mennesker, der stammer fra fremmede lande.
I 2018 førte Løkkes kamp mod parallelsamfundene til en ødelæggende kampagne. Med støtte fra de fleste af folketingets partier fra SF over Socialdemokratiet og helt ud til Dansk Folkeparti gennemførte man Parallelsamfundsloven, der hurtigt fik det ubehagelige tilnavn, Ghettoloven. Kun De radikale, Enhedslisten og Alternativet stemte i mod.
Målet for kampagnen var at gøre det så svært som muligt for brune og sorte danskere at få en bolig i de store almene bebyggelser som f.eks. Mjølnerparken. Hvis der i et boligområde er mere end 50% af beboerne, der kommer fra ikke-vestlige lande og beboerne samtidig er fattigere og dårligere uddannede, pålægger Parallelsamfundsloven de almennyttige boligselskaber til at nedrive et passende antal lejligheder eller til at sælge dem som ejerlejligheder. Så regnede regeringen med, at disse uønskede beboere ville blive spredt, så de ikke klumpede sig sammen i parallelsamfund.
Det er klassepolitik så det basker. De fattige og dem med forkert etnisk oprindelse skal miste deres hjem. Politikernes håb har tydeligvis været, at de fremmede ville flytte ”hjem” til de lande, de kom fra, og at de fattige ville sprede sig til andre boligkvarterer, hvor de blev mindre synlige.
Vil det virke?
Det ved vi endnu ikke. Men hvad vi ved allerede er, at kampagnen mod ghettobeboerne har ødelagt mere, end den har gavnet. Et af ofrene har været Seniorbofællesskabet i Mjølnerparken i København. Dette bofællesskab har været en succes, fordi det har vist, at det var muligt at integrere ældreboliger i et større alment boligområde på en positiv måde. En af beboerne, Lisbeth Bjerregaard Saugmann beskriver Mjølnerparken således i en artikel i politiken.dk:
– Ja, der er sociale problemer, der er mennesker, som har forskellige lidelser, der er nogen, for hvem det er en kamp at få det hele til at hænge sammen, og der er nok flere her, som slås med forskellige vanskeligheder, end der er i Gentofte eller i de dyre lejligheder i Indre By. Men børn bliver fulgt i skole, folk tager på arbejde, laver mad til hinanden, deltager i det sociale liv, og her er venlighed og hjælpsomhed.
Nu er Lisbeth blevet sagt op, fordi Mjølnerparken skal renoveres. Og på grund af den påtvungne nedrivning og salget af lejligheder, er der ikke mere plads til hende.
Mange mennesker har et negativt billede af boligområder som Mjølnerparken. Men sådan har Lisbeth det ikke. Hun siger at den karre, hun boede i, var fuld af liv. Hun har kunnet følge de forskellige årstiders lege blandt børnene, mens de voksne klumpede sig sammen på gårdens bore og bænke og snakkede.
Hun er ked af opsigelsen fordi det tvinger hende ud af et boligområde, hun holder af
– fordi vi tilsammen er en broget flok børn og voksne med forskellige baggrunde og livshistorier.
Lisbeth slutter sit indlæg således:
– Jeg tror ikke, at politikerne er onde mennesker, men den lov, der giver mulighed for at smide folk ud af deres hjem for enten at sælge det eller rive det ned, den lov gør ondt.
I afdeling Vingen i Helsingør står 19 ud af 28 boliger står stadig tomme. Hverken kommunen eller boligselskabet, Boliggården vil stå til ansvar for skandalen
Af Søren Dahl Nielsen
Min mor og jeg blev hjemløse i 2015, da vi måtte flytte fra en almen bolig i Ålsgårde, Helsingør Kommune, fordi der var sundhedsskadelig skimmelsvamp. Vi fik hurtigt sygdomssymptomer som følge af skimmelsvampen og blev senere rigtig syge.
Helsingør Kommunes tilsyn med almene boliger gjorde ikke noget ved problemet. Boligselskabet lavede kun en nødtørftig skimmelsanering, og da vi vidste, at der flere steder i boligen ikke var blevet saneret, turde vi ikke at flytte tilbage. 3,5 års hjemløshed fulgte, mens jeg gik i gymnasiet, hvor jeg lige var flyttet til et nyt gymnasium, fordi min studieretning på mit første gymnasium var blevet nedlagt i 1. g, så det skulle vi også døje med.
Vi er blevet økonomisk fattige som følge af denne boligsag og har tabt i en retssag mod boligselskabet, der tilbageholdt oplysninger om sagen.
Tomme boliger
Sidst jeg skrev i Politiken (16. juni), stod 17 ud af 28 rækkehuse tomme i vores gamle bebyggelse som følge af den sundhedsskadelige skimmelsvamp, som er i boligerne. Nu står 19 ud af 28 rækkehuse tomme. Postkasserne er taget ned ved husene, og det ser ikke ud til, at de bliver genudlejet.
Vi har set boligerne blive tomme, siden vi flyttede for syv år siden. I den ene af boligerne har man lavet prøver for at se, om der fortsat er skimmelsporer. Vi ved ikke, om boligselskabet planlægger at rive boligerne ned eller starte forfra med at renovere boligerne.
Det er nu 7 år siden, vi flyttede, og boligerne er stadig ikke blevet renoveret, så vi er glade for, at vi ikke ventede på, at boligselskabet eller kommunen gjorde noget. Men det har også haft store konsekvenser for os, hvilket ikke bliver bedre af, at hverken boligselskabet eller kommunen står til ansvar for denne sag. Der er også et politisk ansvar i denne sag, som i øvrigt involverer boligministeren, hvilket man skulle tro ville interessere medierne. Men det har det ikke gjort.
Vi har i lang tid prøvet at gøre opmærksom på vores sag og dette problem generelt. Men både medier og politikere har ignoreret os. Ved et vælgermøde i Ålsgårde under kommunalvalget i 2021 fik vi at vide, at vores spørgsmål om sagen ikke vedrørte Ålsgårde.
Et demokratisk problem
Det er ikke et rigtigt demokrati. Journalisterne har ikke været meget bedre, hvilket blandt andet skyldes, at man ikke sætter sig ind i vores sag, og fordi man ikke mener, at det er et problem, at vi almene lejere bor i sundhedsskadelige slumboliger. En journalist fra et ’progressivt’ dagblad har endda spurgt min mor: »Er du ikke bare et offer?«. I stedet for at lave graverjournalistisk research har vi mødt denne framing eller vinkling, som gør det svært at få vores sag frem.
Jeg er ikke naiv, når det kommer til den håbløse situation, vi almene lejere står i. Når vi ikke har nogen organisationer eller partier, som giver os mediebevågenhed eller politisk indflydelse, ser det svært ud. Men jeg har brug for at udtrykke den situation, jeg selv har stået i, fordi det har haft nogle store konsekvenser for os – også selv om vi har fået ret i dag, og over halvdelen af boligerne står tomme i vores gamle bebyggelse.
I november 2022 offentliggjorde Politiken en kronik af Søren Dahl Nielsen, som beskriver den uvane, som regeringen og folketinget har begået i snart 20 år. Her bringer vi en række citater fra kronikken
Af Jakob Lindberg
Søren Dahl Nielsen tager udgangspunkt i valgkampen sidste år, hvor regeringen kom med et forslag om at give økonomisk hjælp til 70.000 af de mest pressede almene lejere. Det er dette forslag, som nu er under behandling i Folketinget. Under høringsfasen – og i sidste nummer af dette blad – kritiserede Danmarks Lejerforening skarpt dette forslag, fordi det skal finansieres af Landsbyggefonden, som er de almene lejeres opsparing – en opsparing der er øremærket til renoveringer af almene boliger
Søren Dahl Nielsen peger på, at denne politik markerer et skifte i Socialdemokratiets politik på området.
– Når der bliver talt om almene boliger i den politiske debat, handler det mest om billige boliger og ghettoer, men ikke om sundhedsskadelige boligforhold eller finansieringen af almene boliger. På dette punkt burde Socialdemokratiet og venstrefløjen gå tilbage til tidligere tiders politik, hvor man kritiserede de borgerlige for at føre en gavepolitik over for boligejerne, mens man under borgerlige regeringer har taget de almene lejeres penge for at finansiere skattelettelser og det offentliges udgifter.
Kritikken, der blev væk
I en debat om ændring af lov om almene boliger i 2005, der skulle blåstemple Venstre-regeringens plan om at tage milliarder af kroner ud af Landsbyggefonden, de almene lejeres opsparing, var Socialdemokratiet imod. Det belyser Søren Dahl Nielsen med følgende citat fra Socialdemokratiets ordfører under debatten dengang:
– Pengene i Landsbyggefonden er den almene sektors egne. Og det er efter Socialdemokratiets opfattelse kun rimeligt, at de bruges til fordel for dem, der selv har sparet op. Socialdemokratiet vender sig derfor på det kraftigste imod regeringens planer om at konfiskere store dele af lejernes penge fra Landsbyggefonden. I regeringens finanslovsforslag lægges der således op til at trække hele 4,4 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at aflaste statens finanser.
I dag har Socialdemokratiet overtaget Fogh-regeringens praksis med at lade Landsbyggefonden betale for udgifter, der burde betales af statskassen. Søren Dahl Nielsen peger på forskelsbehandlingen af lejerne og ejerne på boligmarkedet og skriver:
– Det vil sige, at almene lejere selv må finansiere huslejehjælp til sig selv, mens boligejerne kan få økonomisk hjælp fra os skatteydere, selv om boligejerne har været med til at skævvride boligmarkedet og dermed forværre den økonomiske situation. Boligejerne kan bruge deres friværdi, hvis de er i økonomisk nød – det kan vi almene lejere ikke, for vi ejer ikke vores boliger.
Desværre har den almene sektors egen interesseorganisation, BL -Danmarks almene boliger i visse situationer blåstemplet dette misbrug. Søren Dahl Nielsen omtaler et forslag om at bruge almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden til at dække ekstraudgifterne til materialepriser, som forhindrede, at der blev bygget nye almene boliger. Han skriver:
– For hvorfor skal almene lejere betale for ekstraudgifter, fordi byggebranchen har alt for høje byggepriser? … Skal almene lejere betale og sørge for, at byggebranchen kan holde byggeriet i gang, så byggepriserne ikke falder? Venstres boligordfører, Heidi Bank, var vild med dette forslag, blandt andet fordi BL havde udtalt, at »udgifterne kan dækkes af Landsbyggefonden, så det ikke belaster de offentlige finanser« – man har altså̊ påført os almene lejere en særskat for at få styr på byggepriserne, som er samfundsskabte på grund af boligmarkedet.
Corona-pandemien
Søren Dahl Nielsen omtaler også den socialdemokratiske regerings politik under coronaen:
– Under den første Corona bølge i 2020 tog regeringen 30 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at lave grønne investeringer i almene boliger. Og selv om jeg synes, det er godt, at man udfaser oliefyr (man burde dog også udfase gasfyr) og efterisolerer boligerne, er vi almene lejere jo ikke blevet spurgt om, hvad vi vil bruge vores penge på,
Søren Dahl Nielsen fortsætter:
– Hvad nu, hvis der var og er mere behov for at renovere almene boliger i nogle boligafdelinger, så vi ikke bor i sundhedsskadelige slumboliger med skimmelsvamp og fugtskader som følge af eksempelvis byggeentreprenørers byggefejl?
Søren Dahl Nielsen er i det hele tage kritisk over for manglen på beboerdemokrati, når det gælder Landsbyggefondens virksomhed.
– Det har intet med demokrati at gøre og slet ikke beboerdemokrati, når vi ikke bliver spurgt om, hvad vores penge skal bruges til. Beboerbestyrelserne, som nogle ville kalde beboerdemokratiet, burde protestere mod udplyndringen af Landsbyggefonden og kæmpe for, at boligselskaberne og de kommunale tilsyn med almene boliger tager ansvar for de sundhedsskadelige boliger, som vi bor i. Men beboerbestyrelserne er for svage og forholder sig tavse. De har taget boligselskabernes side og lader de almene lejere i stikken.
Hjemløse
Et af de områder, hvor regeringen og Folketinget har tvunget Landsbyggefonden til at betale for udgifter, der burde betales af det offentlige, er hjemløseområdet. I november 2021 blev regeringen, DF, SF, Enhedslisten og Kristendemokraterne enige om at afsætte over 1 mia. kr. til huslejenedsættelse til hjemløse.
Søren Dahl Nielsen skriver:
– Det blev finansieret ved at etablere Fonden for blandede byer ved at tilføre samlet 10 mia. kr. fra Nybyggerifonden, og Fonden for blandede byer skulle både gøre noget ved manglen på blandede byer, sikre flere billige boliger og boliger til hjemløse. Nybyggerifonden blev oprettet som en konto under Landsbyggefonden i 1998, og meningen med Nybyggerifonden var at bygge flere almene boliger.
– Nu skal Nybyggerifonden med etableringen af Fonden for blandede byer så i stedet bruges til at skabe blandede byer, hvilket er forårsaget af en forfejlet indenrigs- og boligpolitik, og hjælpe hjemløse.
Når politikerne bevilger penge til nye indsatser, glemmer de ofte at oplyse om, hvor pengene kommer fra. Søren Dahl Nielsen skriver:
– I aftaleteksten om Fonden for blandede byer står der ikke, at almene lejere finansierer de 10 mia. kr., da Nybyggerifonden hører under almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden. Der burde være en ærlighed og åbenhed om, at det er almene lejere, der finansierer disse samfundsøkonomiske tiltag, der er til fordel for erhverv som byggebranchen.
Søren Dahl Nielsen omtaler målsætningen for bekæmpelse af hjemløshed, som er blevet almindeligt kendt under betegnelsen Housing First. Det går ud på, at en forudsætning for at løse de hjemløses problemer, er at man først skaffer dem en bolig. Det virker indlysende, men Søren Dahl Nielsen kritiserer rækkefølgen: – at man først vil finde en bolig for derefter at udrede f.eks. misbrug og psykisk sygdom:
– De sociale og psykiske problemer, de hjemløse har, tager de jo også med i deres bolig. Det er ikke en egnet boligløsning, fordi det mindsker borgerens chancer for at kunne blive og fastholde sin bolig – i Odense var det f.eks. 20 procent af de hjemløse i Housing First-indsatsen, der ikke længere var i egen bolig efter 3 år. Selvfølgelig er en stabil boligsituation en forudsætning for at komme ud af hjemløshed, men det er ikke en egnet boligsituation, hvis man tager nogle andre problemer end ’kun’ at være hjemløs.
Ofte svigter det offentlige udredningen af de sociale og psykiske problemer, men overlader problemet til naboerne. Søren Dahl Nielsen skriver, at han selv har haft naboer i almene boliger, der har været tidligere hjemløse, og som har spillet høj musik og festet 24/7. Det endte sjældent godt, når man ikke kunne hjælpe disse mennesker med at finde et egnet boligtilbud, hvor de også kunne få udredt deres misbrug og sociale og psykiske problemer, og hvor de ikke generede andre beboere. Søren Dahl Nielsen konkluderede:
– Vi almene lejere ender med at skulle være socialrådgivere, nu hvor sagsbehandlerne på kommunen bare har smidt de hjemløse ind i en bolig og ment, at de har gjort deres job, selv om de ikke har sagsoplyst og sagsbehandlet de hjemløses sager korrekt ved at give behandlingstilbud og lignende. Så ender almene lejere med at skulle tage endnu et samfundsansvar på sig.
Kilde: Artiklen bygger på en del af en kronik i Politiken fra 30. november 2022. Hele kronikken kan læses på Politikens hjemmeside under dette link:
Debatten ved 1. behandlingen af Lov 108 om inflationshjælp til almene lejere, afslørede at mange folketingsmedlemmer har svært ved at kende forskel på mit og dit – eller rettere sagt mellem de penge, der tilhører Landsbyggefonden og de penge, der tilhører staten.
Af Jakob Lindberg
Socialdemokratiets ordfører, Thomas Monberg slog en alfaderlig tone an, da han åbnede debatten med disse ord:
– Vi står i en tid, hvor udefrakommende kriser vender op og ned på vores hverdag. Og i tider som disse skal vi vise solidaritet, sammenhold og handlekraft. Det viser vi med dette lovforslag, som giver en håndsrækning til de lejere, som er hårdest ramt af inflationen
Hvis man ikke vidste bedre skulle man tro, at ”vi” var folketingets medlemmer, som gavmildt delte penge ud. Han blev dog lynhurtigt korrekset af Pelle Dragsted fra Enhedslisten, da Dragsted stillede spørgsmålet:
– Hvorfor er det de fattigste lejere med de laveste indkomster i det her land, der selv skal betale for den her støtte, som man jo snupper fra Landsbyggefonden?
Rundforvirret
Thomas Monberg slap dårligt fra ordvekslingen med Pelle Dragsted, idet han åbenbart troede, at forslaget gik ud på at ”hjælpe nogle af dem i de almene boliger, som er mest udsætningstruede” Havde han læst det høringsnotat, som boligministeriet havde udarbejdet, ville han have bemærket følgende udsagn fra Danske Advokater.
– Danske Advokater mener, at det foreliggende lovforslag kan føre til overkompensation af lejere, som ikke har økonomisk trang, fordi der er tale om en generel hjælpepakke, som ydes på afdelingsniveau.
At hjælpen ydes på afdelingsniveau betyder, at det er de afdelinger med de højeste huslejer, der får mest i støtte. Derimod tager støtteordningen ikke hensyn til lejernes indtægter og dermed heller ikke om lejerne er udsætningstruede.
Særskat på Landsbyggefonden
Pelle Dragsted kom til at spille hovedrollen i debatten, fordi han vedholdende gjorde opmærksom på det principielt forkerte i, at man overhovedet tvang Landsbyggefonden til at betale inflationshjælp
– Hvorfor snupper vi ikke penge fra Grundejernes Investeringsfond eller andre af den slags opsparingsfonde, som vi har? Hvorfor er det kun lejerne, som man ligesom er parat til at snuppe opsparingen fra? Der er et mærkeligt misforhold mellem den måde, vi forholder os til lejere på i det her land og til f.eks. dem, der bor i ejerbolig eller andelsbolig. Man kunne ikke drømme om at snuppe ejerboligernes ejeres opsparing for at betale for inflationshjælp, men det kan man så, når det er lejere. Er det balanceret, og er det rimeligt over for lejerne og den opsparing, de betaler ud af deres husleje?
Ingen af de debatterende folketingsmedlemmer havde noget svar herpå. Alternativets ordfører, Sasha Faxe støttede forslaget, fordi det kunne modvirke fattigdommen blandt lejerne, hvilket var grunden til at Alternativet havde støttet aftalen med regeringen.
– Når man så skal lave de her aftaler, er der jo nogle gange nogle ting med nogle piller, man skal sluge, og det er da ikke nogen hemmelighed, at det, at vi skulle tage noget fra Landsbyggefonden, var en af de største piller for os at sluge i det her.
80 millioner fra Landsbyggefonden til statskassen
SF’s ordfører, Sigurd Agersnap havde samme synspunkt som Alternativet, når det gjaldt hovedformålet med lovforslaget. Men han påpegede en meget uheldig detalje. Forslaget bevirker både, at Landsbyggefonden lænses for 350 mio kr. Samtidig sparer stat og kommuner 80 mio kr.
– Det her lovforslag er rigtigt nok en huslejehjælp til lejerne; den er bare ikke på 350 mio. kr., men på 270 mio. kr. Og så er der en inflationshjælp på 80 mio. kr. til staten. Det kan lyde meget mærkeligt – inflationshjælp til staten. Burde det ikke være den anden vej rundt, altså at staten hjalp borgerne og lejerne med huslejehjælp og inflationshjælp? Det mener vi i SF. Men lovforslaget her vil betyde, at der tages 80 mio. kr. af lejernes opsparing. Det er penge fra Landsbyggefonden, som modregnes i kommunernes boligstøtte og dermed via dut-forhandlinger går tilbage i statskassen. Lejere, som hver måned betaler til Landsbyggefonden – op til mere end 25 pct. af deres husleje – vil nu opleve, at staten tager nogle af pengene og lægger dem i statskassen. Og det er i vores optik helt klart ikke det, vi aftalte.
Som konsekvens heraf vil SF stille et ændringsforslag, således at de 80 mio betales tilbage til Landsbyggefonden.
Dette ændringsforslag vil få støtte fra Alternativet og Enhedslisten.
Om at kalde tingene ved deres rette navn
Social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil forsøgte i sit forsvar for forslaget at bagatellisere problemet med at tvinge Landsbyggefonden til at betale for inflationshjælpen. Hun pegede på, at de 350 mio kr fra Landsbyggefonden kun var en lille del af den store pakke på 2,4 mia kr i inflationshjælp, som ”går til alle mulige formål”. Hun indrømmede, at meningen med loven var at tvinge Landsbyggefonden til at understøtte almene boligafdelinger, Boligafdelingerne kan komme i vanskeligheder, fordi lejerne ikke kan betale deres husleje, når inflationen udhuler deres privatøkonomi. Når de ikke kan betale lejen, risikerer de at blive sat ud af deres boliger.
– Man kan sige, at der, hvor der sker udsættelser, er det jo selve boligafdelingen, der i første omgang skal være den, der dækker tabet ved udsættelser. Derfor er der også meget mening i, at man kan bruge Landsbyggefondens midler til at sænke huslejerne i nødlidende boligafdelinger og der, hvor lejere har svært ved at betale deres husleje.
– Det vil altså sige, at det er en kollektiv ordning. Det er ikke en individuel ordning. Man går ikke ind og tager stilling til den enkelte lejers økonomi. Man tager stilling til den samlede boligafdeling, altså om der her er vanskeligheder med huslejeniveauet, og så er der altså mulighed for at sænke huslejen kollektivt og dermed bidrage til, at der er færre udsættelser.
Ministeren gav på den måde Pelle Dragsted, Danmarks Lejerforeninger, BL, Danske Advokater, Lejernes LO og flere andre ret. Regeringen har blandet tingene sammen og fået nogle af folketingets partier til at sige ja til en aftale, som de ikke vidste hvad gik ud på.
Kommer der et ændringsforslag?
Det kan man håbe på. Sigurd Agersnap fra SF fik i hvert fald held med at sætte fokus på de 80 mio, som statskassen sparer ved at tvinge Landsbyggefonden til at nedsætte huslejerne. Pernille Rosenkrantz-Theil kaldte denne utilsigtede besparelse for ”tilbageløb”, og det lyder ret uskyldigt. Hun undskyldte, at aftalepartierne ikke var blevet underrettet om dette tilbageløb, men forsvarede sig med, at man normalt ikke oplyser om sådanne utilsigtede besparelser. Hun afviste også SF’s ændringsforslag med, at det ikke ligger inden for aftalen at komme med forslag til en udgift på 80 mio uden at komme med forslag til, hvor pengene skal komme fra. Alligevel rakte Rosenkrantz-Theil en lillefinger ud, da hun sagde:
– Men jeg vil opfordre til noget. For vi har faktisk en ret god forligstradition og aftaletradition i Folketinget, og derfor må det helst ikke være sådan, at nogle går ud af et forhandlingslokale og har en opfattelse af, at der er aftalt noget, mens nogle andre har en opfattelse af, at der er aftalt noget andet. Det synes jeg faktisk er ret uheldigt, og derfor vil jeg selvfølgelig også bidrage til, at vi får redt de tråde ud.
– For uanset om vi kan løse det eller ej, skal vi helst kunne gå ud af et lokale og være enige om, hvad det er, der er aftalt, og jeg kan faktisk godt forstå, hvorfor der har været misforståelser. Altså det er simpelthen, fordi der er forskellige traditioner for, hvordan man beregner det her, alt efter om vi taler om landsbyggefondsmidler eller statens midler.
Forslagets fremtid
Sådan sluttede debatten ved 1. behandlingen. Alt tegner til at lovforslaget vil blive vedtaget med stemmerne fra Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne, Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Alternativet og Liberal Alliance.
Kun Enhedslisten og Konservative har klart markeret, at de vil stemme imod. Nye Borgerlige vil først tage endelig stilling til forslaget, når det kommer til 3. behandling.
Kommentar
Hvilken lære kan lejerne drage af denne sag? De 350 mio er kun det seneste beløb, som staten har suget op af Landsbyggefondens kasse. Hvis vi tæller alle de millionbeløb sammen, som skiftende regeringer har hentet i Landsbyggefondens kasse, taler vi om milliarder.
Det må stoppes. De almene boligafdelinger får brug for hver en krone, når bygningerne skal renoveres. Det er uansvarligt, at klatte pengene væk til alle mulige formål, som staten selv burde finansiere gennem almindelig skatteopkrævning.
Vores ledere i de store boligselskaber og i vores interesseorganisation, BL Danmarks almene boliger må tage sig sammen og sige NEJ når regeringen næste gang får lyst til at bruge af Landsbyggefondens midler. Våbnet er princippet om den private ejendomsret. Den private ejendomsret gælder for Jens og Birgit og Ahmed og Ludmila uanset oprindelse og hudfarve, men den gælder også for foreninger og fonde som f.eks. Landsbyggefonden.
Sådan står der i Grundlovens § 73:
– Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.
Folketinget dræner endnu engang Landsbyggefonden for penge, som statskassen selv skulle betale. Regeringen vil tvinge fonden til at give 350 mio kr i huslejestøtte til afdelinger med høj husleje. Pengene går fra de puljer, som Landsbyggefonden ellers kunne bruge til at renovere de almene bebyggelser og til nybyggeri
Kilde: Danmarks Lejerforeningers høringssvar til Folketinget ved behandling af L 108: (Tilskud til midlertidig huslejenedsættelse i visse almene boligafdelinger)
Af Bodil Kjærum og Jakob Lindberg
Danmarks Lejerforeninger støtter det overordnede formål med lovændringen, nemlig at lette økonomisk dårligt stillede lejeres mulighed for at komme igennem en periode med høj inflation. Vi foreslår, at forslaget finansieres via skat, som pålægges den velstillede del af befolkningen, og at støtten skal gives til dem, der trænger.
Vi finder derimod ikke at dette lovforslag er egnet til at opfylde formålet – af følgende grunde:
1) Forslaget diskriminerer mod lejere, der bor i privat udlejningsbyggeri, som ikke er omfattet af forslaget, selv om mange af dem rammes lige så hårdt – og i nogen tilfælde endnu hårdere – af inflationen end de almene lejere
2) Forslaget diskriminerer mod Landsbyggefonden, idet fonden som den eneste fond i Danmark pålægges at betale for udgifter til inflationshjælp. Vi betragter forslaget som et forslag om en særskat, der ikke kan begrundes sagligt.
3) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden skal betale udgifter, selv om fonden ikke har likvide midler nok. Forslaget indebærer en yderligere gældsætning til statskassen, som efter skiftende regeringers pålæg er vokset så meget, at fonden først i 2037 forventes at være gældfri.
4) Forslaget danner præcedens for, at regeringer fremover kan pålægge Landsbyggefonden at betale til formål, som vi i dag ikke kender, og som er fremmed for fondens oprindelige formål, der var nybyggeri og renoveringer.
5) Forslaget er et udtryk for manglende politisk respekt for Landsbyggefonden, derved at politikerne som en selvfølgelighed regner med at man kan overtale/tvinge fondens bestyrelse til at betale for alle mulige politiske påfund fra regeringens side.
6) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden bebyrdes med en ny administrativ opgave, som fonden ikke har haft før, og som den ikke er egnet til at påtage sig.
7) Formålet med forslaget kunne nemmere være opfyldt ved at bruge boligstøtteordningen til at lette lejernes udgifter.
Diskrimination mod private lejere
Lejere i privat udlejningsbyggeri er ofte dårligere stillet økonomisk end lejere i alment byggeri.
Specielt lejere i det udlejningsbyggeriet, der er opført efter 1991, har som oftest en husleje, der ligger væsentlig højere end almene lejeres husleje. For det første skal de betale afkast til udlejerne – et afkast der i mange tilfælde udgør over 75 % af huslejen. I mange tilfælde er den leje, de har skrevet under på i lejekontrakten pristalsreguleret. Denne pristalsregulering af lejen truede i 2022 med at gøre mange lejere ude af stand til at betale deres husleje. Det fik den daværende regering og folketinget til at indføre et huslejeloft, således at huslejen maksimalt kunne stige med 4%. Dette midlertidige huslejeloft bortfalder i 2023. Medmindre det bliver forlænget, vil huslejeloftets bortfald betyde, at udlejerne igen kan få pristalsreguleret deres afkast.
Selv hvis 4%-loftet bliver forlænget, vil huslejeforhøjelserne blive urimeligt høje. En typisk husleje for en privat udlejningslejlighed opført i 2005 vil ofte ligge på 10.000 kr om måneden for 85 m2. Hvis huslejen bliver forøget med 4% vil lejeren få en ekstraudgift på 4.800 kr om året. En almen lejer fra samme periode vil typisk betale 7.500 kr for en tilsvarende lejlighed. Hvis den pågældende får en husleje forhøjelse på 4 % vil den årlige merleje ligge på 3.600 kr
Eksemplet illustrerer, at de private lejere har mindst lige så stort behov for inflationshjælp som de almene lejere.
Diskrimination mod Landsbyggefonden
Det hører til sjældenhederne, at staten udøver forskelsbehandling mod enkelte fonde. Men det sker med dette forslag, og det er uhørt. Landsbyggefonden er en privat fond – ikke en del af det offentlige. Når regeringen/folketinget pålægger Landsbyggefonden en særlig økonomisk forpligtelse, er der tale om en særskat. Man kan undre sig over, at Grundejernes Investeringsfond ikke er blevet stillet over for et krav om, at påtage sig at betale inflationshjælp til private lejere.
Manglende penge i Landsbyggefonden
Mange politikere tror formentlig, at Landsbyggefonden er en bugnende pengekasse. Men på forslagets side 9, står der, at ”… Landsbyggefonden frem til 2037 (forventes) at have årlige underskud. Underskuddet finansieres ved optagelse af statslån, som forventes at være tilbagebetalt i 2037” Der mangler oplysning om, hvor meget staten får i renter ved at yde dette lån.
Til gengæld står der, at når Landsbyggefonden betaler 350 mio kr i huslejestøtte til lejerne, sparer det offentlige omkring 88 mio. i boligydelse og boligsikring. Besparelsen kommer over 2 år. Ikke alene pålægger man fonden en merudgift. Takket være Landsbyggefondens betaling, opnår man en besparelse på de offentlige udgifter på 88 mio. Landsbyggefondens merudgift skal betales i sidste ende af lejerne, for fonden er kun finansieret af lejerne i almene boliger via huslejen.
Ny administrativ opgave
Landsbyggefonden er vant til at dele penge ud til afdelinger, men fonden er ikke gearet til at dele ud til enkeltpersoner. Fonden skal derfor opfinde noget helt nyt. Formentlig vil man fordele de 350 mio. kr. således at det er de meste trængende afdelinger der får mest, mens afdelinger uden økonomiske problemer får mindst. Men i begge typer af afdelinger er der stor forskel på familiernes økonomi. Der vil være relativt velhavende lejere i afdelinger med dårlig økonomi, der får en huslejenedsættelse, de ikke har brug for, omvendt vil der være fattige lejere i afdelinger med god økonomi, som intet får.
Man kan meget vel risikere at stå med en fiasko, som dengang staten uddelte varmehjælp til personer, der ikke havde behov, fordi de for længst havde erstattet deres gasfyr med fjernvarme.
Brug af boligstøtteordningen
Det kan undre, at regeringen og forligspartierne ikke har valgt at fordele de 350 mio. kr ved at bruge den individuelle boligstøtte (boligydelsen for pensionister og boligsikringen for andre lejere.). Den individuelle boligstøtte er et veludviklet og pålideligt instrument, der netop egner sig godt i et tilfælde som dette, hvor der er mange forhold i lejernes økonomi, der skal tages hensyn til.
Min mor og jeg blev hjemløse i 2015, da vi måtte flytte fra en almen bolig i Ålsgårde, Helsingør Kommune, fordi der var sundhedsskadelig skimmelsvamp. Vi fik hurtigt sygdomssymptomer som følge af skimmelsvampen og blev senere rigtig syge.