Aftalt boligforbedring (efter de tidligere regler kaldtes det “privat byfornyelse”) er en form for forbedring, hvor udlejer og lejer blot aftaler de arbejder, der skal udføres, og hvad huslejeforhøjelsen skal være.
Erfaringerne viser, at lejerne skal være meget påpasselige med at sætte deres underskrift på en sådan aftale.
I modsætning til almindelige forbedringer (og principielt egentlig byfornyelse) kan der ved “aftalt boligforbedring” godt opkræves huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. – Altså for arbejder, som lejerne allerede har betalt til over huslejen; – og dette sker desværre uhyggeligt ofte. Det skyldes, at udlejer og lejer næsten ubegrænset kan aftale, hvad der skal indgå i beregningen af huslejeforhøjelsen og størrelsen herfor.
Dyre lejligheder
Aftalt boligforbedring / privat byfornyelse blev i starten ikke brugt særligt meget i private udlejningsejendomme. Det skyldes, at udlejerne ofte har været for griske med at kræve huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. Dermed blev lejlighederne for dyre.
Da myndighederne gerne ville have sat skub i den aftalte boligforbedring indførte man for nogle år siden nye regler for offentligt tilskud. Det offentlige giver i dag støtte til at nedbringe lejeforhøjelsen med 50 % af huslejestigningen de første 8 år. Derefter afvikles støtten med 5 % om året i de næste 8 år. Når 16 år er gået hænger lejeren på den fulde lejeforhøjelse, som derefter skal betales “til evig tid”.
I realiteten giver staten (midlerne administreres dog af kommunerne) alt for ofte tilskud til en avanceret form for bondefangeri. For selv med 50 % offentlig støtte bliver huslejen ofte høj, i forhold til hvad den ville være hvis de samme arbejder blev udført efter den almindelige lejelovgivnings regler. Derfor har et stort antal lejere benyttet sig af deres lovsikrede ret til at modsætte sig de private byfornyelsesprojekter.
En fordel i visse tilfælde
I visse tilfælde KAN loven dog bruges til at lave en rimelig aftale. I kraft af det offentlige tilskud kan fornuftige forbedringer gøres billigere for lejerne.
Men for ikke at blive snydt, skal lejerne være helt på det rene med deres rettigheder. Blandt andet nøje kende forskellen mellem vedligeholdelse og forbedring i følge lejelovgivningen.
Det er vigtigt, at lejerne har nogle gode forhandlere, og at disse forhandlere har adgang til juridisk bistand, f.eks. via den lokale Lejerforening.
Endelig er det vigtigt, at de arbejder der gennemføres, giver en længerevarende forøgelse af lejemålets brugsværdi. Lejeforhøjelsen gælder nemlig “evigt”. Derfor skal lejerne også have en professionel byggesagsrådgiver (arkitekt, ingeniør eller lignende), som de selv har velbegrundet tillid til.
Det er klogt, at rådføre sig med lejerforeningen inden valget af byggesagsrådgiver og evt. juridisk rådgiver.
FORUDSAT, at sagen er grebet an på den rigtige måde, og lejerne har hyret professionel, betalt rådgivning, kommer lejerne nemlig ikke til at hænge på regningen, selv om de skulle ende med at afvise projektet/lejeforhøjelsen: Grundejernes Investeringsfond (GI) dækker i så fald udgifterne.
Hvornår er en aftale om privat byfornyelse gyldig?
I alle ejendomme kan aftalen indgås, hvis ejeren og mindst 60% af lejerne skriver under.
I ejendomme med Beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på alle lejernes vegne indgå aftale med udlejeren, såfremt huslejestigningen holder sig inden for en vis beløbsgrænse. Aftalen skal dog godkendes på et beboermøde.
Derudover er der en lang række særbestemmelser, der skal være opfyldt, før en aftale er gyldig. Disse bestemmelser er især vigtige, hvis man ikke er tilfreds med den aftale, flertallet af lejerne har godkendt: Er bestemmelserne ikke overholdt til punkt og prikke, kan man som regel få aftalen underkendt som ikke-bindende.