Tag-arkiv: Vestre Landsret

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

15 juni 2016

En småhuslejer i Randers fik sin leje nedsat med over 1.400 kr. om måneden. Landsretten godkendte, at man kunne bruge lejligheder i blandede ejendomme til sammenligning – også når det omtvistede lejemål var et ren beboelse.

 

Af Jakob Lindberg

I Danmark har man i flere menneskealdre brugt metoden med at anvende sammenlignings-lejemål, når man skal fastsætte huslejen. Hvis en lejer f.eks. vil have lejen nedsat skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er lavere end hans egen. Er det udlejeren, der vil forhøje lejen, skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er højere.

Det er ikke så simpelt som det lyder. For at opnå rimelig retfærdighed har folketinget vedtaget mange særregler, der bestemmer, hvilke lejemål, der kan anvendes som sammenligningslejemål. Det fører ofte til komplicerede sager, som denne sag er et eksempel på.

 

Violvej

En kvinde flyttede i sommeren 2011 ind i en lejlighed på Violvej i Randers. Den var på 89 m2. Lejen var fastsat til 5.250 kr. om måneden, eksklusiv forbrug. Der var aftalt en såkaldt ”trappeleje”, således at lejen gradvis steg med 200 kr. om måneden den 1. januar hvert år.

Da lejeren havde boet der over et år, var lejen nået op på 5.450 kr. eller 65.400 kr. om året. Det svarede til 735 kr. pr kvadratmeter. Det synes lejeren var i overkanten, så hun gik til Randers Lejerforening.

 

Huslejenævnet

Nævnet afgjorde først sagen den 6. juni 2014, godt et år efter at sagen var blevet indbragt.

Da lejligheden lå i et såkaldt småhus – ejendom med færre end 7 lejemål – fastsatte huslejenævnet lejen ved en sammenligning med tilsvarende leje i ejendomme med omkostningsbestemt leje. På den baggrund blev kvindens husleje sat ned til 51.175 kr. om året eller 4.265 kr. pr måned. Det svarer til en kvadratmeterleje på 575 kr. pr m2.

Det var flertallet i nævnet (formanden og udlejerrepræsentanten), som stemte for 575. kr. pr m2, mens lejerrepræsentanten stemte for 450 kr. pr m2.

Huslejenævnet erklærede også trappelejeklausulen for ugyldig.

 

Boligretten

Det resultat, var udlejeren meget utilfreds med. Han ankede sagen til Boligretten i Randers, hvor sagen blev afgjort den 2. marts 2015 efter 10 måneders forberedelse. Udlejeren forsøgte at overbevise retten om, at han og den tidligere ejer havde lavet en så gennemgribende renovering af ejendommen, at den berettigede til en højere leje

Han forklarede, at lejemålet oprindelig havde været to små lejligheder, der var slået sammen. Lejemålet var oprindeligt beklædt med paneler, men han kom i stedet gips på væggene, og der blev tapetseret. Badeværelset blev lavet, og taget på den ene side blev skiftet og efterisoleret.

Nogle år senere blev ejendommen gennemgribende renoveret. Den anden del af taget og kvistene blev lavet, og der blev efterisoleret. En væg blev fjernet, og køkkenet blev åbnet op og blev en del af indgangspartiet.

Pladegulv blev lagt på med parketgulv ovenpå. Gavlvinduer i nyt glas blev monteret, og der blev sat nye vinduer i kvistene. Rørene blev dannet om til en streng med måler i kælderen.

Der blev lavet p-pladser, lagt belægning samt anlagt græsplæne.

 

Sammenligning

Dommerne i boligretten besigtigede lejemålet sammen med 7 sammenligningslejemål, hvoraf de 6 lå i postnummer 8900 Randers C, mens det sidste lå i 8920 Randers NV.

Violvej 11 lå i 8930 Randers NØ.

De 6 lejemål i Randers C havde kvadratmeterlejer på mellem 396 – 527 kr. pr m2 – altså væsentlig lavere end den kvadratmeterleje på 735 kr., som lejeren betalte.

Boligretten konkluderede:

”.. på baggrund af navnlig kvaliteten og vedligeholdelsestilstanden af de foreviste sammenligningslejemål sammenholdt med det omtvistede lejemåls ringere kvalitet og vedligeholdelsesmæssige stand, lægger boligretten til grund, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi..”

På den baggrund var de tre dommere enige om at godkende den leje, som huslejenævnet havde fastsat – 575 kr. pr m2

 

Landsretten

Nu havde udlejer kun 1 skud tilbage i bøssen. Hans advokat kunne forsøge at drage huslejenævnets og boligrettens sammenligningsgrundlag i tvivl. Dette gjorde han ved at henvise til formuleringen af den paragraf i boligreguleringsloven, hvor der står, hvordan man skal fastsætte huslejen i småhuse.

Det er § 29 c. I bestemmelsens 1. og 2. punktum står, der at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme hvor der er omkostningsbestemt lejemål. Derefter står der:

”Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Denne formulering anvendes i mange huslejenævn og boligretter på følgende måde:

Hvis det omtvistede lejemål ligger i en blandet ejendom med både bolig og erhverv, skal der sammenlignes med dem omkostningsbestemte leje i andre blandede ejendom. Hvis det omtvistede lejemål ligger i en ren beboelsesejendom, skal der ske sammenligning med den omkostningsbestemte leje i rene beboelsesejendomme.

Denne fortolkning benyttede udlejerens advokat til at begrunde, at huslejenævnet og boligretten havde begået en fejl. Da Violvej var en ren beboelsesejendom og sammenligningslejemålene var blandede ejendomme, havde man sammenlignet ejendomme, der ikke måtte sammenlignes.

 

Sat på plads

Men denne argumentation blev underkendt af landsrettens dommere. De udtalte for det første, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt., ikke gælder direkte for småhuse, der alene benyttes til beboelse. Bestemmelsens ordlyd omhandler kun lejemål i småhuse med blandet bolig og erhverv.

For det andet mente landsretten heller ikke, at man kunne udvide fortolkningen til at gælde for lejligheder i rene beboelsesejendomme.

 

Resultatet

Lejeren vandt derfor sagen i gennem alle tre instanser. Hun sparede 14.225 kr. for hvert år.

Landsrettens dom faldt den 11. februar 2016. Huslejenævnet havde brugt 18 måneder, boligretten 10 måneder og landsretten 20 måneder. I alt ventede lejeren altså 4 år på at få sin ret.

 

Kilde:

Refereret fra Ugeskrift for Retsvæsen, (U.2016.2020V)

Lejeren var repræsenteret af Advokat Bjarne Overmark fra Randers.

Hvem bliver sorteper, når sagerne slutter?

I enhver konkurs drejer det sig om at placere ansvar. Forfatteren beskriver i denne artikel det komplicerede magtspil, der foregår i retssystemet. Han peger på, at nogle af taberne kan blive de lejere, der ulykkeligvis lod sig vælge til boligforeningens bestyrelse, og som derved kan blive gjort medansvarlige.

Vestre LandsretUnder retsmødet 5.-6.2.2014 bemærkede undertegnede tilhører bl.a. følgende ved at lytte til de mange vidner og parter, der udtalte sig:
Hvorvidt Rønnebro også ville begære alle afdelingerne konkurs, foruden hovedafdelingen, dét blev først afgjort aftenen før det aftalte møde i Skifteretten i Randers kl. 09 den 8. december 2011. Og Rønnebro’s beslutning om kun at lade begæringen omfatte hovedafdelingen – og nul afdelinger – dét blev først oplyst til Randers Kommunes advokat, Henrik Qwist, da han nogle minutter før retsmødet løb på en anden advokat (fra Holst Advokater) „på trappen“. Her bekræftede Rønnebro’s advokat, at de underskrevne konkursbegæringer vedr. hver enkelt afdeling var blevet efterladt „hjemme på kontoret“ i Århus. Så det alene var hovedafdelingen.
Når afdelingerne slap for konkurs-begæring 8. december 2011, skyldtes det åbenbart primært nogle intensive telefonsamtaler, som Rønnebro og især en Holst-advokat havde ført 7. december. med Landsbyggefondens juridiske rådgiver, advokat Asger Larsen. Denne havde overbevist Århus-advokaten og Rønnebro om, at Landsbyggefonden i fremtiden KUN ville kunne yde støtte til afdelinger, der ikke var omfattet af en konkurs.

Selvrådige embedsmænd

Det var åbenbart magtpåliggende for de involverede embedsmænd på Laksetorvet [rådhuset i Randers Kommune / red] at holde sagens alvor væk fra byrådet – og væk fra byrådets økonomiudvalg – så længe som muligt. Embedsmændene, anført af direktør Lene Andersen, ville åbenbart selv prøve at klare problemerne i november-december 2011. Så vidt muligt uden at inddrage Bjarne Overmark og de andre medlemmer af byrådet og dets 9-mand store Økonomiudvalg.

Ingen fejl i rapporten

Ingen havde indvendinger mod kvaliteten af dén rapport, som Anders Rønnebro 7.12.2011 afleverede til Randers Byråd – en rapport på et halvt hundrede sider plus en serie omfattende og grundige bilag. Ikke én kunne pege på én eneste fejl i analysen under de to dages retsmøde i februar. Ej heller var der en eneste kritik af dét arbejde, som Rønnebro og hans „hjælpere“ havde udført på anmodning fra Randers Byråd.
Sagen handler åbenbart „kun“ – eller mest – om, hvem der skal betale regningen, altså de ca. 1,7 mill. kr. Og HVIS Randers Kommune bliver dømt til at betale, forsøger kommunen at videresende mest muligt af regningen til AAB (v/ direktør Anders Rønnebro) og til Holst Advokater. Kommunens krav mod Århus-folkene føres som en såkaldt adcitations-sag, dvs. som en „tilknytnings-sag“. Dét betød i praksis, at retssagen i Randers fremstod ekstra kompliceret og mudret for os ikke-jurister. Bl.a. skulle advokat Henrik Qwist hele tiden havde to modsatrettede kasketter på under sagen – både som advokat for sagsøger mod Århus-folkene OG som advokat for sagsøgte Randers kommune. I begge roller var Qwist hele tiden sekunderet af direktør Lene Andersen – men fik også støtte af et par fremtrædende embedsmænd, bl.a. vidnerne Lars Peter Salhøj og tidl. jurist i afdelingen, Mona Blumensaadt Andersen.

Hovedsagen starter i Vestre Landsret

Nok for nu om sagen vedrørende regningen på 1,7 mill. kr. Nok for nu, fordi sagen jo først slutter 19. marts og derefter formentlig bliver anket videre til Vestre Landsret. Men også „nok for nu“, fordi der trods alt er tale om „pebernødder“ i dén sag.
Altså hvis man sammenligner med dén dobbelt-sag, som først starter op i Vestre Landsret om et års tid. Det er sagerne, hvor de to kuratorer har stævnet bl.a. Randers Kommune, Randers Bolig, Randersegnens tidligere forretningsfører Svend Aage Nielsen – OG hver enkelt af de 7 medlemmer af bestyrelsen for Randersegnens Boligforening.
De to kuratorer kræver 20 mio. kr. fra hvert enkelt medlem af bestyrelsen
Hvert enkelt bestyrelsesmedlem afkræves i stævningen en erstatning på 20 mill. kr. Det gælder også ex-viceborgmester Steen Bundgaard, Randers, og de to andre politikere, der var udpeget til bestyrelsen af de to kommunalbestyrelser i Norddjurs og Syddjurs.

Lejere stævnes

Kravet om 20 mill. kr. til konkursboet/kuratorerne gælder også hver af de 4 lejere, der havde ladet sig vælge til hovedbestyrelsen, bl.a. ex-formanden Anette Press, der optrådte som vidne i Retten i Århus 20. november 2013.
Hvilken juridisk støtte – og hvilken forsikrings-dækning – disse bestyrelsesmedlemmer får, véd jeg ikke. Men jeg håber, de hver for sig får tildelt en advokat af samme format som Asger Larsen, der førte sagen i Århus i overbevisende stil.
For mig at se må det være en påtrængende opgave for BL/Landsbyggefonden at friholde disse 4 bestyrelsesmedlemmer for erstatningskrav, der ligger over, hvad de måtte kunne få fra et forsikringsselskab. På samme måde som BL/Landsbyggefonden før retssagen i Århus havde lovet at holde os lejere og vore sagsøgte afdelinger skadesløse

Ole Kragelund er lejer i Afdeling 72 i Randersegnens Boligforening / RandersBolig og medlem af Randers Lejerforening