Tag-arkiv: usunde boliger

Et skimmelhelvede i Lemvig

Mange lejere lider urimeligt længe, når de lejer en fugtig og skimmelramt bolig. Læs dette skrækeksempel. I slutningen af artiklen beskriver jeg, hvad familien kunne have gjort, hvis den havde kendt til lovgivningen eller fået et kyndigt råd

Af Jakob Lindberg

Lejerne flyttede ind i huset den 1. februar 2009. Lejemålet var på 3 værelser med 96 m2. Den månedlige leje var 4.200 og de betalte et depositum på 12.600 kr.

Lejerne gav i henvendelsen til huslejenævnet en levende og meget detaljeret beskrivelse af deres oplevelser med huset og udlejeren.

 

Indflytningen

– Lejerne skriver: ”Problemer: Vi flyttede ind. Der var mug på paneler og trævinduerne i soveværelset, men udlejer sagde, det var fordi tidligere beboer ikke luftede ud. Der var møg beskidt. Vi gjorde rent, og fik muggen fjernet, for en stund. Efter 2 måneder begynder muggen at blive synlig igen. Selvom der blev luftet ud, og sat varme på. Ringede til udlejer og beklagede dette. Vand løb ned ad hoveddøren, og der kom mørke skjolder ved siden af døren. Udlejer mener det er kondensvand, og løfter et par tagsten. Han mener det er os som får huset til at være fugtigt, ved for dårlig udluftning. Dette hjælper ikke. Tvært i mod.”

Problemerne fortsætter, fugten spreder sig og der kommer skjolder på væggene. Selv om lejerne ringer til udlejer, sker der ikke noget. Nu begynder der at rende vand ned gennem skorstenen, som får træ loftet til at give efter. Det revner flere steder, og bliver mørkt, lugtende og klamt. Baggangens træpaneler rådner væk. Lejerne kontakter på ny udlejer.

Han siger hoveddøren vil blive skiftet til foråret.

– Lejerne fortæller: ”Så skete det. Uden information herom var hoveddøren skiftet en forårsdag. Nøglerne sad i døren, og var ulåst. Vi anede ikke noget herom. Godt vi fik en ny hoveddør, men som viser sig stadig at være meget fugtigt. Vandet siver ind ad sprækkerne. Vi ringer til udlejer igen.”

 

Dræn

Udlejeren påstår at problemerne skyldes manglende udluftning. Men alligevel beslutter han, at der skal graves et dræn ned på venstre side af huset. Uheldigvis kommer håndværkerne til at smadre soklen med deres maskiner. Huset revner, men udlejer mener, at skaderne nu er udbedret.

– Lejerne fortsætter: ”Vi viser udlejer alle stederne med mørke skjolder og fugt. Udlejer mener igen det er for dårlig udluftning. Vi vasker for meget tøj, og går for meget i bad, uden at lufte ud. Han sætter en væg ventilator op på badeværelset.”

Ifølge lejerne hjælper det ikke: ”Maling begynder at skralde af væggen i badeværelset. Træpanelet i baggangen er næsten ikke eksisterende, (rådnet væk). Trævinduerne i soveværelset bliver mørke med mug. Skabet som stod i hjørnet af værelset har fået sorte og grønne mugpletter. Tapetet i køkkenet river sig løs fra væggen, og er ved at falde ned, samtidig med det er blevet helt mørkt/sort. I hjørnet i forgangen ved hoveddøren, er der mørke skjolder. Hjørneskabet i køkkenet, bliver mørk, fugtig og lugtende. Kan til sidst ikke bruges, da redskaberne i skabet har taget skade, og lugter jordslået. Puds falder af i vaskerummet.”

Lejerne fortsætter med at klage over forholdene, og efter lang tids venten gør udlejer et virkningsløst forsøg på at skabe luftcirkulation bag køkkenskabet, men uden effekt.

 

Fraflytning

På grund af dødsfald i familien ophører lejernes forsøg på at få udlejer til at udbedre manglerne. Den 12 november 2013 siger lejerne op på grund af gener, sygdom og dårligt indeklima.

– Lejerne skriver: ”Den 29. november kommer udlejer, så vi kunne aftale nærmere omkring hvilke ting som skulle ordnes inden fraflytning, så indskuddet gik til vores fordel. Udlejer er bekendt med husets skavanker, og meddeler der skal males, og renses gulvtæpper. Så skulle der ikke være noget i vejen for at få indskuddet tilbage, (med mindre noget var i stykker).

– ”Vi maler alle vægge, plus lofter. Vi renser tæpperne. Vi sætter ny dørhåndtag på, hvor der mangles. Vi skifter en haspe til vinduet, som er knækket. Dermed er alle plamager med sorte/mørke pletter på væggen, malet over, efter udlejers henvisning.”

Da udlejeren den 17 januar 2014 syner huset efter fraflytning. Han vil nu ikke vedstå aftalen om, at lejerne kun skulle male. Nu skal lejerne pludselig betale for opsætning af nyt tapet. Fraflyningssynet ender med, at udlejer går fra huset i vrede.

Den 30 januar skrev udlejer en såkaldt ”Midlertidig opgørelse”, hvoraf det fremgik at udlejer krævede betaling for malerarbejde og udskiftning af en dør til vaskehuset. Udover indskuddet på 12.600 kr. skulle lejerne betale 865 kr.

 

Huslejenævnet

Lejerne gik nu til huslejenævnet, som behandlede sagen i slutningen af februar. Både lejer og udlejer var indbudt til en forudgående mundtlig forhandling, før nævnet traf afgørelse. Det førte dog ikke til noget, da udlejer ikke mødte op.

Under mødet erkendte lejerne, at det var rigtigt, at de havde malet på løst tapet. Det skyldes den permanente fugt i lejemålet, som havde medført at tapetet var løst. Der var ikke nymalet ved indflytningen. De tidligere lejere var stukket af, og der var utroligt beskidt.

Nævnets kendelse lød:

”Huslejenævnet pålægger udlejer inden 4 uger at tilbagebetale 6.050 kr. af lejers depositum. Kravet opgøres således:

Depositum                                 12.600 kr.

Leje for januar 2014            – 4.500

Rykkergebyr                           –    250

Dør til vaskehus efter

udlejers skøn hensat:         – 1.800

Rest af depositum                    6.050 kr. ”

 

Nævnet afviste udlejers krav om betaling for malerarbejde, fordi det ikke fremgik af lejekontrakten at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Lejer slap også for at betale leje for den sidste måned i opsigelsesperioden, fordi udlejer ikke havde gjort noget for at genudleje huset efter lejernes fraflytning.

Derimod ville nævnet ikke tage stilling til, om lejer skulle betale for den manglende dør til vaskehuset, da påstand stod mod påstand. Afgørelse af dette spørgsmål forudsatte en bevisførelse, som ikke kan finde sted i et huslejenævn. Parterne blev henvist til at indbringe dette spørgsmål for boligretten.

 

Dilemma

Udlejer fik dog medhold i, at han måtte tilbageholde 1.800 kr. til en ny dør. Dermed havde nævnet i realiteten truffet afgørelse i sagen, da det aldrig kan betale sig for en lejer at starte en boligretssag for at vinde 1.800 kr.

Dette er et meget hyppigt dilemma. For at nå frem til en afgørelse af, hvor meget en lejer skal have tilbage af depositum her og nu, er nævnet nødt til at beslutte, om udlejer skal have lov til at ”hensætte” et beløb til efter en afgørelse i boligretten. I nogle tilfælde godkendes en sådan hensættelse – i andre ikke.

I denne sag kan huslejenævnets beslutning være begrundet i, at lejer ikke havde fremlagt en mangelliste ved indflytningen, der beviste, at døren manglede.

 

Forholdsmæssigt afslag for mangler

I denne sag kunne at lejerne med kunne lejerne have startet en boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag for mangler i lejeperioden. Dette kan ske efter lejelovens § 11, stk. 2.

Bestemmelsen siger, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Hvis lejernes beskrivelse af sagen holder vand, er det sandsynligt, at de ville kunne få medhold – i hvert fald delvis. I nogle af disse sager gives nedslag på halvdelen af huslejen tre år tilbage. I så tilfælde kunne lejerne i bedste fald have vundet halvdelen af 3 års husleje, hvilket er over 75.000 kr.

 

Klag med det samme til Huslejenævnet

En anden mulighed er at klage over manglen til huslejenævnet, så snart det bliver klart, at udlejer ikke vil udbedre manglerne. I dette tilfælde er det sandsynligt, at nævnet ville have givet udlejer påbud om at udbedre fugtskaderne.

Samtidig med udstedelsen af påbud, skal nævnet beslutte at udlejer skal nedsætte lejen med et bestemt beløb, såfremt påbuddet ikke bliver efterlevet inden for en bestemt frist. I grove tilfælde kan en sådan nedsættelse nemt blive fastsat til f.eks. 2.000 kr om måneden. Nedsættelsen gælder indtil arbejdet er udført. Dette er et effektivt middel til at tvinge en udlejer til at opfylde sin vedligeholdelsespligt.

Kommer man ud for et tilfælde som dette bør man for det første kontakte en lejerforening for at få råd. For det andet bør man gå til en lejeretskyndig advokat for at få en bedømmelse af, om det kan betale sig at starte en boligretssag.

 

Inddrag kommunen

I forbindelse med klagen til huslejenævnet kunne lejerne have anmodet kommunen om at foranstalte en undersøgelse i henhold til byggelovgivningen. I grove tilfælde ender en sådan undersøgelse med at kommunen kondemnerer lejemålet og genhuser lejerne.

Som lejere kan man selv starte denne proces på følgende måde:

Skriv et brev eller en mail, der stiles til kommunalbestyrelsen, att. kommunaldirektøren. Anmod om at der bliver igangsat en undersøgelse i henhold til: ”Vejledning 47 af 27/06/2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum”

 

Kilde: Huslejenævn.dk

Landsretsdom gav lejer fra Randers fuldt medhold i skimmelsvampsag

6. december 2017

 

Udlejer fik af landsretten besked på at tilbagebetale al opkrævet husleje til lejer på grund af skimmelsvamp på stuevæg ud for udendørs nedløbsrør

 

Af Ole Kragelund

 

Vestre Landsret har den 21 Juni 2017 afsagt en dom, som uden tvivl vil blive brugt af lejere og deres advokater i fremtidige sager ved landets boligretter – især i sager om skimmelsvamp og sager om fugtskader eller andre fejl i lejeboligens ydermure.

Herunder gengives citater fra landsretsdommens afsluttende tekst, “Landsrettens begrundelse og resultat”. Dog er personnavne ændret til “lejer” og “udlejer” og der er indsat overskrifter.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

Skimmelsvampen var koncentreret om en del af en væg i stuen. En undersøgelse af et tapetstykke fra denne væg, foretaget af Hussvamp Laboratoriet ApS, viste ifølge erklæring af 13. februar 2015 massiv vækst af skimmel med mange sporer.

Der var ifølge erklæringen desuden mange bakterier som tegn på, at konstruktionen var opfugtet, og en høj kim-belastning…. den høje kimbelastning i sig selv ville kunne medvirke til at fremkalde symptomer på indeklimasyge.

På ydermuren – netop på det sted, hvor der på den indvendige væg var skimmelsvamp – var der et nedløbsrør, som på et tidspunkt blev skiftet. Udlejeren havde ifølge taksator-rapport (fra udlejers forsikringsselskab) af 29. december 2014 anmeldt en fugtskade igennem en facademur som følge af et utæt nedløbsrør, og skaden skyldtes ifølge forsikringsselskabets besigtigelsesrapport et utæt udvendigt nedløbsrør.

Fugtteknikeren (fra udlejers forsikringsselskab, red.) har forklaret, at der det pågældende sted blev målt meget høje fugtighedstal, og at han fandt det påfaldende, at de høje tal blev målt netop det sted, hvor der på muren udenfor var et nedløbsrør. Han har endvidere forklaret, at han ikke kunne se andre årsager end et utæt nedløbsrør til, at så megen fugt kunne opstå.

 

Årsag til skimmelsvampen

Landsretten finder det ubetænkeligt at se bort fra, at skimmelsvampen skyldtes manglende udluftning, og det lægges i stedet til grund, at skimmelsvampen skyldtes fugt-indtrængning som følge af et utæt nedløbsrør – og dermed et forhold, som udlejer var ansvarlig for.

Udlejer foretog sig ikke noget effektivt for at afhjælpe problemerne, og da lejligheden som følge deraf måtte anses for uegnet til beboelse, var lejers ophævelse af lejemålet derfor berettiget.
…..
Ved vurderingen af, om lejers krav om tilbagebetaling af betalt husleje kan tages til følge, må der tages udgangspunkt i, at udlejer vidste eller i hvert fald burde have vidst, at den lejlighed, som selskabet lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af problemerne var uegnet til beboelse.

Selskabet har dermed udlejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor betegnes som en uberettiget berigelse, som selskabet bør fralægge sig.

Under disse omstændigheder, og uanset at lejer har boet i lejligheden i den pågældende periode, tager Landsretten også denne del af lejers krav til følge.

 

Dommens resultat

Udlejer skal til lejer betale 49.847,76 kr. med procesrente fra den 1. maj 2015.
Udlejer skal betale sagens omkostninger for begge retter til lejer med 63.542,86 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.

 

Kommentar

For mig minder landsretsdommen – og den forudgående behandling af sagen ved Boligretten i Randers den 3 maj 2016 – om de aktuelle 2017-problemer med brandfarlige ydermure/”klimaskærme”.

Sammenligningen gælder i det mindste på dette ene punkt: hvem har det økonomiske ansvar – udlejer eller lejer?

I landsretsdommen er hovedpointen, at skimmelsvamp-angreb i et hjørne af boligen i det ca. 115 år gamle etagehus primært skyldtes, at regnvand var trængt ind gennem den tykke mur. På netop dette sted havde et gammelt udvendigt nedløbsrør været utæt, og her havde regnvandet over tid trængt ind i – og igennem – murværket og forårsaget fugtskader på stuevæggen.

Dermed var den indvendige skimmelsvamp i boligen primært udlejers ansvar – så landsretten sendte en regning på ca. 110.000 kr. til udlejer, incl. sagsomkostninger.

Personligt håber jeg, at boligministeriet og Folketingets boligudvalg vil tage denne landsretsdom med i betragtning, når de forhåbentlig snart vil præcisere lovgivningen og andre landsdækkende regler om brandfarlige “klimaskærme”/facader/ydermure i fler-etagers udlejnings-ejendomme?

 

Kilde: Dom afsagt af Vestre Landsrets 4. afdeling den 21. juni 2017. Lejer var under sagen repræsenteret af advokat Bjarne Overmark.