Tag-arkiv: Huslejenævnet

Et skimmelhelvede i Lemvig

Mange lejere lider urimeligt længe, når de lejer en fugtig og skimmelramt bolig. Læs dette skrækeksempel. I slutningen af artiklen beskriver jeg, hvad familien kunne have gjort, hvis den havde kendt til lovgivningen eller fået et kyndigt råd

Af Jakob Lindberg

Lejerne flyttede ind i huset den 1. februar 2009. Lejemålet var på 3 værelser med 96 m2. Den månedlige leje var 4.200 og de betalte et depositum på 12.600 kr.

Lejerne gav i henvendelsen til huslejenævnet en levende og meget detaljeret beskrivelse af deres oplevelser med huset og udlejeren.

 

Indflytningen

– Lejerne skriver: ”Problemer: Vi flyttede ind. Der var mug på paneler og trævinduerne i soveværelset, men udlejer sagde, det var fordi tidligere beboer ikke luftede ud. Der var møg beskidt. Vi gjorde rent, og fik muggen fjernet, for en stund. Efter 2 måneder begynder muggen at blive synlig igen. Selvom der blev luftet ud, og sat varme på. Ringede til udlejer og beklagede dette. Vand løb ned ad hoveddøren, og der kom mørke skjolder ved siden af døren. Udlejer mener det er kondensvand, og løfter et par tagsten. Han mener det er os som får huset til at være fugtigt, ved for dårlig udluftning. Dette hjælper ikke. Tvært i mod.”

Problemerne fortsætter, fugten spreder sig og der kommer skjolder på væggene. Selv om lejerne ringer til udlejer, sker der ikke noget. Nu begynder der at rende vand ned gennem skorstenen, som får træ loftet til at give efter. Det revner flere steder, og bliver mørkt, lugtende og klamt. Baggangens træpaneler rådner væk. Lejerne kontakter på ny udlejer.

Han siger hoveddøren vil blive skiftet til foråret.

– Lejerne fortæller: ”Så skete det. Uden information herom var hoveddøren skiftet en forårsdag. Nøglerne sad i døren, og var ulåst. Vi anede ikke noget herom. Godt vi fik en ny hoveddør, men som viser sig stadig at være meget fugtigt. Vandet siver ind ad sprækkerne. Vi ringer til udlejer igen.”

 

Dræn

Udlejeren påstår at problemerne skyldes manglende udluftning. Men alligevel beslutter han, at der skal graves et dræn ned på venstre side af huset. Uheldigvis kommer håndværkerne til at smadre soklen med deres maskiner. Huset revner, men udlejer mener, at skaderne nu er udbedret.

– Lejerne fortsætter: ”Vi viser udlejer alle stederne med mørke skjolder og fugt. Udlejer mener igen det er for dårlig udluftning. Vi vasker for meget tøj, og går for meget i bad, uden at lufte ud. Han sætter en væg ventilator op på badeværelset.”

Ifølge lejerne hjælper det ikke: ”Maling begynder at skralde af væggen i badeværelset. Træpanelet i baggangen er næsten ikke eksisterende, (rådnet væk). Trævinduerne i soveværelset bliver mørke med mug. Skabet som stod i hjørnet af værelset har fået sorte og grønne mugpletter. Tapetet i køkkenet river sig løs fra væggen, og er ved at falde ned, samtidig med det er blevet helt mørkt/sort. I hjørnet i forgangen ved hoveddøren, er der mørke skjolder. Hjørneskabet i køkkenet, bliver mørk, fugtig og lugtende. Kan til sidst ikke bruges, da redskaberne i skabet har taget skade, og lugter jordslået. Puds falder af i vaskerummet.”

Lejerne fortsætter med at klage over forholdene, og efter lang tids venten gør udlejer et virkningsløst forsøg på at skabe luftcirkulation bag køkkenskabet, men uden effekt.

 

Fraflytning

På grund af dødsfald i familien ophører lejernes forsøg på at få udlejer til at udbedre manglerne. Den 12 november 2013 siger lejerne op på grund af gener, sygdom og dårligt indeklima.

– Lejerne skriver: ”Den 29. november kommer udlejer, så vi kunne aftale nærmere omkring hvilke ting som skulle ordnes inden fraflytning, så indskuddet gik til vores fordel. Udlejer er bekendt med husets skavanker, og meddeler der skal males, og renses gulvtæpper. Så skulle der ikke være noget i vejen for at få indskuddet tilbage, (med mindre noget var i stykker).

– ”Vi maler alle vægge, plus lofter. Vi renser tæpperne. Vi sætter ny dørhåndtag på, hvor der mangles. Vi skifter en haspe til vinduet, som er knækket. Dermed er alle plamager med sorte/mørke pletter på væggen, malet over, efter udlejers henvisning.”

Da udlejeren den 17 januar 2014 syner huset efter fraflytning. Han vil nu ikke vedstå aftalen om, at lejerne kun skulle male. Nu skal lejerne pludselig betale for opsætning af nyt tapet. Fraflyningssynet ender med, at udlejer går fra huset i vrede.

Den 30 januar skrev udlejer en såkaldt ”Midlertidig opgørelse”, hvoraf det fremgik at udlejer krævede betaling for malerarbejde og udskiftning af en dør til vaskehuset. Udover indskuddet på 12.600 kr. skulle lejerne betale 865 kr.

 

Huslejenævnet

Lejerne gik nu til huslejenævnet, som behandlede sagen i slutningen af februar. Både lejer og udlejer var indbudt til en forudgående mundtlig forhandling, før nævnet traf afgørelse. Det førte dog ikke til noget, da udlejer ikke mødte op.

Under mødet erkendte lejerne, at det var rigtigt, at de havde malet på løst tapet. Det skyldes den permanente fugt i lejemålet, som havde medført at tapetet var løst. Der var ikke nymalet ved indflytningen. De tidligere lejere var stukket af, og der var utroligt beskidt.

Nævnets kendelse lød:

”Huslejenævnet pålægger udlejer inden 4 uger at tilbagebetale 6.050 kr. af lejers depositum. Kravet opgøres således:

Depositum                                 12.600 kr.

Leje for januar 2014            – 4.500

Rykkergebyr                           –    250

Dør til vaskehus efter

udlejers skøn hensat:         – 1.800

Rest af depositum                    6.050 kr. ”

 

Nævnet afviste udlejers krav om betaling for malerarbejde, fordi det ikke fremgik af lejekontrakten at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Lejer slap også for at betale leje for den sidste måned i opsigelsesperioden, fordi udlejer ikke havde gjort noget for at genudleje huset efter lejernes fraflytning.

Derimod ville nævnet ikke tage stilling til, om lejer skulle betale for den manglende dør til vaskehuset, da påstand stod mod påstand. Afgørelse af dette spørgsmål forudsatte en bevisførelse, som ikke kan finde sted i et huslejenævn. Parterne blev henvist til at indbringe dette spørgsmål for boligretten.

 

Dilemma

Udlejer fik dog medhold i, at han måtte tilbageholde 1.800 kr. til en ny dør. Dermed havde nævnet i realiteten truffet afgørelse i sagen, da det aldrig kan betale sig for en lejer at starte en boligretssag for at vinde 1.800 kr.

Dette er et meget hyppigt dilemma. For at nå frem til en afgørelse af, hvor meget en lejer skal have tilbage af depositum her og nu, er nævnet nødt til at beslutte, om udlejer skal have lov til at ”hensætte” et beløb til efter en afgørelse i boligretten. I nogle tilfælde godkendes en sådan hensættelse – i andre ikke.

I denne sag kan huslejenævnets beslutning være begrundet i, at lejer ikke havde fremlagt en mangelliste ved indflytningen, der beviste, at døren manglede.

 

Forholdsmæssigt afslag for mangler

I denne sag kunne at lejerne med kunne lejerne have startet en boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag for mangler i lejeperioden. Dette kan ske efter lejelovens § 11, stk. 2.

Bestemmelsen siger, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Hvis lejernes beskrivelse af sagen holder vand, er det sandsynligt, at de ville kunne få medhold – i hvert fald delvis. I nogle af disse sager gives nedslag på halvdelen af huslejen tre år tilbage. I så tilfælde kunne lejerne i bedste fald have vundet halvdelen af 3 års husleje, hvilket er over 75.000 kr.

 

Klag med det samme til Huslejenævnet

En anden mulighed er at klage over manglen til huslejenævnet, så snart det bliver klart, at udlejer ikke vil udbedre manglerne. I dette tilfælde er det sandsynligt, at nævnet ville have givet udlejer påbud om at udbedre fugtskaderne.

Samtidig med udstedelsen af påbud, skal nævnet beslutte at udlejer skal nedsætte lejen med et bestemt beløb, såfremt påbuddet ikke bliver efterlevet inden for en bestemt frist. I grove tilfælde kan en sådan nedsættelse nemt blive fastsat til f.eks. 2.000 kr om måneden. Nedsættelsen gælder indtil arbejdet er udført. Dette er et effektivt middel til at tvinge en udlejer til at opfylde sin vedligeholdelsespligt.

Kommer man ud for et tilfælde som dette bør man for det første kontakte en lejerforening for at få råd. For det andet bør man gå til en lejeretskyndig advokat for at få en bedømmelse af, om det kan betale sig at starte en boligretssag.

 

Inddrag kommunen

I forbindelse med klagen til huslejenævnet kunne lejerne have anmodet kommunen om at foranstalte en undersøgelse i henhold til byggelovgivningen. I grove tilfælde ender en sådan undersøgelse med at kommunen kondemnerer lejemålet og genhuser lejerne.

Som lejere kan man selv starte denne proces på følgende måde:

Skriv et brev eller en mail, der stiles til kommunalbestyrelsen, att. kommunaldirektøren. Anmod om at der bliver igangsat en undersøgelse i henhold til: ”Vejledning 47 af 27/06/2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum”

 

Kilde: Huslejenævn.dk

Grov udnyttelse af lejeres uvidenhed

13. marts 2017

 

Lejer fra Polen fik hjælp af Køge Lejerforening efter at være blevet snydt af udlejer gennem 7 år. Han fik en nedsættelse af lejen på 22.000 kr om året

 

Af Jakob Lindberg

For ca. 13 år siden rejste L. fra Polen til Danmark for at finde arbejde. Det lykkedes og i dag arbejder han i en mindre industrivirksomhed i Køge. I 2008 flyttede han ind på Tigervej 22 A i en stuelejlighed med adgang til have.

Han fik lejligheden fordi han tidligere havde arbejdet for udlejer med renovering af en anden ejendom.

Han fik en 2-årig kontrakt. Den blev gentagne gange fornyet, sidste gang den 1. september 2013 til udløb den 1. september 2015. Lejen var høj. I den sidste lejeperiode betalte han 7.100 kr. for en lejlighed på 88 m2 – hvilket svarer til en kvadratmeterleje på 968 kr. om året

På grund af usikkerheden om forlængelse af lejekontrakten accepterede han den høje husleje. Han påtog sig også de fleste vedligeholdelses- og renholdelsesopgaver, da udlejer kun ville ofre det mest nødvendige på ejendommen. Dog udskiftede udlejer på et tidspunkt ejendommens vinduer.

 

Tilbageholdt varmebidrag

Ved siden af huslejen betalte L. 950 kr om måneden i aconto varme. Han modtog dog aldrig noget varmeregnskab, og det klagede han over til udlejer i 2014. Han fik en mundtlig aftale med udlejer om, at han ikke skulle betale de 950 kr. I begyndelsen af 2015 krævede udlejers advokat, at han betalte det skyldige beløb med trussel om ophævelse af lejemålet.

 

Huslejenævnet

L. gik nu til huslejenævnet, og klagede over huslejens størrelse, det manglende varmeregnskab og forskellige vedligeholdelsesproblemer.

Den 12. februar afsagde nævnet kendelse og nedsatte huslejen fra 7.100 kr om måneden til 4.523 kr. Udlejer skulle kun tilbagebetale leje fra 1. januar 2015, fordi lejer først havde klaget til huslejenævnet i 2015.

Desuden skulle udlejer tilbagebetale for meget opkrævet depositum og ulovligt opkrævet aconto vand. I alt blev udlejer pålagt at betale 14.385 kr. tilbage til lejer. Udlejeren ankede sagen til boligretten

L.
kom i kontakt med Køge Lejerforening, som hjalp ham med at søge advokatbistand til retssagen. Lejerforeningen rådede ham til at blive boende i lejligheden på trods af tidsbegrænsningen, der medførte at han skulle flytte den 31. august 2015. Lejerforeningen mente, at tidsbegrænsningen var ugyldig.

 

Boligretten

Boligretten skulle tage stilling til tre spørgsmål:

– om den aftalte leje var for høj

– om lejenedsættelsen skulle gælde fra 1. januar 2013, hvor den sidste lejekontrakt blev indgået eller fra 1. januar 2015. Dette var datoen for den sidste trappelejeforhøjelse.

– om tidsbegrænsningen var gyldig, eller om lejeren kunne blive boende, til han selv sagde op.

– om udlejer havde ret til at opkræve aconto varme, når han ikke aflagde varmeregnskab.

 

Lejens størrelse

Boligretten var enig med huslejenævnet i, at lejen var for høj, men man godkendte en lidt højere leje end huslejenævnet, nemlig 725 kr. pr kvadratmeter, hvor huslejenævnet sagde 625 kr. pr kvadratmeter.

Boligretten begrundede de 725 kr. med henvisning til et sammenligningslejemål i Køge, hvor kvadratmeterlejen var 513 kr. Retten anså de to lejemål for sammenlignelige med undtagelse af at L. havde egen have, mens lejeren i sammenligningslejemålet kun havde adgang til altan.

Ud af det kan man udlede, at værdien af haven var blevet sat til 212 kr. pr. kvadratmeter bolig. Det svarer til at haven havde en værdi på 1.555 kr. om måneden – et bemærkelsesværdigt højt beløb.

 

Lejenedsættelsens tidspunkt

Her var boligrettens dommere uenige. To dommere fandt, at nedsættelsen skulle ske med virkning fra 1. januar 2015, mens én dommer ville have, at lejenedsættelsen skulle beregnes fra lejemålets indgåelse den 1. januar 2013. Uenigheden skyldes fortolkning af en bestemmelse i boligreguleringsloven, og dommen faldt på dette punkt ud til udlejers fordel.

 

Tidsbegrænsningens gyldighed

På dette spørgsmål fik lejer ret. Boligretten lagde vægt på de mange tidsbegrænsede forlængelser af L.s lejekontrakt. På den baggrund fandt dommerne ikke, at tidsbegrænsningen var velbegrundet. Lejer fik derfor medhold i, at tidsbegrænsningen skulle bortfalde.

 

Varmebetaling

Efter reglerne i lejeloven er det en betingelse for at kunne opkræve aconto varme, at udlejeren aflægger varmeregnskab. Det havde udlejeren ikke gjort i denne ejendom, og lejers advokat krævede derfor, at de betalte bidrag skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden. Denne konsekvens har Vestre Landsret fulgt i flere afgørelser.

Flertallet af boligrettens dommere ville dog ikke følge denne praksis, men bestemte, at lejer skulle have refunderet 350 kr. af de 950 kr., han havde betalt i aconto varme i de sidste 3 år.

 

Konklusion

Som sagsbehandler i lejerforeningen vil jeg bemærke:

Det er godt, at boligretten gav lejer medhold i, at den meget høje husleje skulle sættes ned, og at tidsbegrænsningen blev tilsidesat

Det er ikke godt, dommerne kun satte lejen ned til 725 kr. pr. m2 om året, når der er tale om en nedslidt ejendom uden service fra udlejers side.

Det er heller ikke godt, at reglerne om tilbagebetaling begrænser lejers tilbagebetaling. Havde det været en ejendom med mere end 6 lejemål, skulle nedsættelsen ske 3 år tilbage. Udlejer har dermed tjent omkring 40.000 på sin ulovligt høje leje.

Lejeren valgte ikke at anke sagen til landsretten, fordi han kunne blive boende i lejemålet. Udlejer ankede heller ikke afgørelsen.

 

Sparede 2.500 kr om måneden i husleje

Læs dette eksempel på, hvordan man beregner den omkostningsbestemte husleje

Af Jakob Lindberg

 

En lejer i Hørsholm kommune nord for København syntes i begyndelsen af 2015, at hans husleje var for høj. Han boede i en privat udlejningsejendom fra 1936 med 15 lejemål.

Han gik til en lejerforening, som hjalp ham med at indbringe sagen for huslejenævnet i april 2015. Det viste sig, at være en god beslutning.

Nævnet foretog en grundig undersøgelse og endte med at nedsætte den årlige leje fra 69.876 kr til ca. 37.800 kr – dvs en årlig nedsættelse på ca 31.000 kr.

Lejemålet lå i et såkaldt ”storhus” – dvs. en ejendom med mere end 6 boliglejemål. I sådanne ejendomme er det udlejeren, der har ansvaret for, at lejen ikke overstiger den såkaldte ”omkostningsbestemte leje”. Det betød, at lejeren fik den for meget betalte husleje refunderet fra lejemålets begyndelse den 1. juli 2012, og udlejer måtte derfor tilbagebetale ca. 93.000 kr til lejeren.

 

Tidligere afgørelse

Det viste sig under sagens behandling, at der i 2013 havde verseret en sag i huslejenævnet om den omkostningsbestemte leje i denne ejendom, hvor lejen var blevet udregnet i henhold til reglerne i boligreguleringslovens §§ 7-11. Selv om udlejer udmærket vidste, at lejen var for høj, havde han opkrævet den alligevel.

 

Huslejenævnet tog udgangspunkt i budgetudgifterne for 2013

 

Skatter og afgifter

(grundskyd, renovation, vand- og vandafledning)

109.446
 

Elektricitet

 

9.504

Forsikringer 25.275
Trapperenholdelse 16.333
Snerydning 22.813
Udarbejdelse af varmeregnskab 4.929
Afkast (7 % af 15. alm. vurdering) 42.000
Tillæg til afkast 9.669
Vicevært (15 lejemål á 5.000)    75.000
I alt

 

314.969
Boligernes andel (90,44 %) 284.858
Administration (13 lejemål á 2.600)    33.800
I alt inklusive administration

 

318.658

 

De 318.658 kr skal fordeles på ejendommens boligareal, der er 795 m2. Dette giver en grundleje på 401 kr/m2 om året.

Dertil skal lægges det beløb udlejer skal opkræve til udvendig vedligeholdelse, hvilket var 145 kr/m2.

Endvidere havde huslejenævnet i 2013 godkendt et forbedringstillæg vedrørende isolering mm. på 11 kr/m2

I alt bliver kvadratmeterlejen før forbedringer: (401+145+11) = 557 kr. pr. m2.

Da lejligheden var på 56 m2 blev den samlede leje fastsat til 31.182 kr. om året før de individuelle forbedringer.

 

Ny beregning i 2015

Da huslejenævnet besigtigede lejemålet i 2015 konstaterede de, at der var foretaget forskellige individuelle forbedringer i lejerens lejemål, som udlejeren havde bekostet.

Det endelige regnestykke kom derfor til at således ud:

 

Årlig leje før individuelle forbedringer 31.182
Forbedring: Termoruder 3.360
Forbedring: Køkken, og badeværelse    3.284
37.826

 

 

 

 

Vundet lejersag: Tre lejere bor huslejefrit i et år!

Tre lejere i et småhus, beliggende i en mindre sjællandsk stationsby, slipper nu for at betale husleje i op til et år efter at have vundet deres sager. Det blev resultatet af en sag ved huslejenævnet i Køge, hvor deres udlejer blev dømt til at betale i alt 120.000 kr tilbage til lejerne i formeget opkrævet husleje, ulovligt opkrævet vand og for meget opkrævet depositum.

Af Jakob Lindberg

I 2001 flyttede to lejere ind i hver deres lejlighed hos en privat udlejer. Han ejede en ældre ejendom med tre lejligheder i den lille stationsby. I 2011 overtalte udlejeren de to lejere til at underskrive en ny lejekontrakt, der blandt andet medførte, at lejen hvert år den 1. juli skulle stige med et mindre beløb i henhold til en trappelejeklausul.
Samtidig var der problemer med varmeregnskaberne og problemerne fik dem til at melde sig ind i Køge Lejerforening. Sagsbehandleren i lejerforeningen kunne konstatere, at den nye kontrakt var ugyldig, fordi den var indgået på en hjemmelavet kontraktformular. Efter lejeloven er det ikke tilladt at anvende formularer der ikke er autoriserede af boligministeriet.
Desuden blev der opkrævet aconto vand ved siden af huslejen, selv om der ikke var individuelle vandmålere i ejendommen. Dette er også ulovligt.
Lejerforeningen indbragte sagerne for huslejenævnet, som gav lejerne fuldt medhold.

Kendelsen

I kendelsen sagde huslejenævnet, at lejen skulle nedsættes til det niveau, den havde før den første trappelejestigning trådte i kraft, og lejerne skulle have den for meget betalte husleje retur.
Desuden bestemte huslejenævnet, at aconto-beløbene for vand skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden fra indbringelsesstidpunktet. I følge forældelsesloven kan man kun kræve tilbagebetaling i tre år.
De to lejere fik tilkendt henholdsvis 37.650 kr og 39.750 kr i tilbagebetaling, hvoraf langt det meste var tilbagebetaling af aconto vand.

Ny lejer

Mens sagen verserede flyttede en ny lejer ind i det tredje lejemål i ejendommen. Hun betalte også for høj leje og aconto vand. Desuden havde hun betalt for meget i depositum.
Også denne sag blev indbragt for nævnet, som i juni 2013 afsagde kendelse på linje med de to første. Den nye lejer fik tilkendt en tilbagebetling på  20.147 kr.

Betalte ikke

Udlejeren ankede ikke sagerne til boligretten, men han tilbagebetalte heller ikke pengene til de tre lejere, trods rykkere fra lejerforeningen.
Nu kunne lejerne have stævnet udlejer ved boligretten. Når de havde fået medhold dér, kunne de gå til fogedretten for på den måde at inddrive pengene. inklusive sagsomkostninger.
Sagsbehandleren i lejerforeningen vurderede imidlertid, at der var en risiko for at udlejer alligevel ikke kunne betale. I yderste konsekvens kunne lejerne blive nødt til at begære ejendommen på tvangsauktion, hvilket ville trække sagen helt urimeligt i langdrag.

Klippekortet

I stedet anvendte lejerforeningen “klippekortordningen” i Ljelovens § 113 A.
I følge denne bestemmelse, kan huslejenævnet give en udlejer et “klip i klippekortet”, hvis han ikke efterkommer en huslejenævnskendelse inden for den frist, huslejenævnet har fastsat. Når en udlejer har fået tre klip, kan huslejenævnet bede anklagmyndigheden om at rejse en straffesag mod udlejeren.
Ved en sådan sag kan udlejeren blive fradømt retten til at administrere ejendomme.
Lejerforeningen skrev derfor til huslejenævnet og anmodede nævnet om at “klippe i udlejerens klippekort”. Dette havde en øjeblikkelig virkning på udlejeren, som nu pludselig erklærede sig villig til at betale.

Tilbagebetaling over 1 år

Udlejer kunne dog ikke betale det hele på een gang. Der blev derfor aftalt en afdragsordning, således at lejerne ikke skulle betale husleje og aconto varme indtil det skyldige beløb var tilbagebetalt.
To af lejerne blev på den måde fritaget for huslejebetaling i 13 måneder mens den sidste ikke skulle betale leje i 5 måneder.
Lejerne fik ved forliget også procesrenter efter renteloven.
I alt kom regnestykket til at se således ud for de tre lejere tilsammen:
Tilbagebetaling tilkendt af huslejenævnet 97.547
Renter: 22.499
Ialt : 120.046