Søg i:
 Sideindhold
 Rettigheder
 Brevkasse

Lejemåls beståen >>> Vedligeholdelse >>> Vedligeholdelse generelt

Vedligeholdelse generelt

Lejers pligter

Lejelovens og de nyere kontraktblanketters udgangspunkt er, at lejeren kun skal vedligeholde og forny låse og nøgler.

Efter tidligere kontraktblanketter havde lejer også pligt til at forny ruder mm. - og rigtig mange af disse kontrakter gælder stadig. Se nærmere i den følgende artikel "Særlig vedligeholdelse", om den gamle og den nye ordning.

Udlejers generelle vedligeholdelsespligt

Det er (med mindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten) udlejers pligt at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. For udvendig vedligeholdelse gælder denne pligt generelt, det vil sige uanset om der er penge på vedligeholdelseskontoen eller ej.

Altaner, skorstene eller andre bygningsdele må ikke udgøre nedstyrtningsfare. Tag, mure, fugninger, vinduer og døre skal være hele og tætte. Tagrender, faldstammer, kloaksystem, vand- og varmeforsyning, belysning mv. skal være i orden og fungere forskriftsmæssigt. Fællesarealer skal holdes rene og ryddelige.

Generelt skal ejendommen fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand, bla. mht. maling af vinduer, døre opgange mv.; og ejendommen må ikke på nogen måde være sundhedsfarlig.

Ind- og udvendig vedligeholdelse

Man skelner skarpt mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på, at disse betegnelser er ret misvisende. Det vil vi uddybe i det følgende.

Indvendig vedligeholdelse

Efter lovens udgangspunkt  har udlejer både pligten til udvendig og indvendig vedligeholdelse. Men det er meget udbredt, at lejer via lejekontrakten har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse. Lejer har kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret. Hvis du over huslejen betaler til indvendig vedligeholdelse (konto), så har udlejer under alle omstændigheder pligten.

Betegnelsen Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign.

Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse.

På en radiator er malingen indvendig vedligeholdelse, mens reparation af radiatoren er udvendig vedligeholdelse/fornyelse. 

Lakering og anden vedligeholdelse af gulve påhviler kun lejer, hvis det fremgår af kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Betegnelsen er derfor, som nævnt, noget misvisende.

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt udenfor og udenpå ejendommen, selve bygningen, fællesinstallationer, fællesarealer inde i ejendommen, trappeopgang, kælderrum, loftsrum mv. 

Inde i de enkelte lejligheder omfatter det for eksempel udskiftning af nedslidte entredøre, faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, ringeanlæg/porttelefon, komfurer og køleskabe.

(Den tidligere sondring imellem vedligeholdelse og "fornyelse af tekniske installationer" er væk i den nuværende lejelovgivning).

Manglende vedligeholdelse

Hvis udlejeren ikke frivilligt opfylder sin vedligeholdelsespligt er der flere forskellige muligheder for lejerne. Vi beskriver dem kort her, men som det ses, er nogle mere velegnede i det enkelte tilfælde end andre.

Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. - I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Derfor skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.

Henvend Jer under alle omstændigheder til  lejerforeningen.

Huslejenævn og tvangsvedligeholdelse

Huslejenævnet behandler sager om alle typer manglende vedligeholdelse. Man skal anmode nævnet om at pålægge udlejer udførelse af arbejderne inden en given frist. Efterkommer udlejer ikke nævnets pålæg indenfor fristen, kan lejerne efterfølgende indbringe sagen for Grundejernes Investeringsfond (GI). GI vil så starte tvangsvedligeholdelse. Det vil sige lade de pålagte arbejder udføre for udlejers regning. Betaler udlejer ikke frivilligt tager GI et pantebrev i ejendommen. Dette er en ret sikker og effektiv fremgangsmåde, men den er langsommelig. Ofte tager det et halvt til et helt år før arbejderne er udført.

Boligretten

Hvis man er utilfreds med huslejenævnets kendelse, kan denne inden 4 uger ankes til Boligretten. Hvis nævnet er særligt langsommeligt i sin sagsbehandling kan man endvidere indbringe sagen for Boligretten uden at vente på nævnets afgørelse.

Kommunens byggemyndigheder

Byggemyndighederne i din kommune skal føre tilsyn med bygningers tilstand, og myndighederne kan gribe ind med påbud overfor udlejer. Det gælder alt, som indebærer umiddelbar fare, for eksempel nedstyrtning af murværk, uafskærmede strømanlæg, sundhedsfare, svamp. Det omfatter også væsentlige mangler i øvrigt, for eksempel utætte tage, stoppede tagrender, rådne vinduer.

Du kan altså bruge byggemyndighederne i stedet for huslejenævnet. Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, men det afhænger af praksis i den enkelte kommune. Spørg din lejerforening.

Lejer bestiller arbejdet for udlejers regning

Lejeren har ifølge lejeloven mulighed for selv at lade arbejderne udføre for udlejers regning. Det er særdeles vigtigt, at en helt bestemt procedure bliver fulgt, hvis lejer reelt skal have mulighed for at modregne et udlæg i huslejen. Kontakt derfor altid lejerforeningen, før I griber til denne mulighed.

Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, når det handler om mindre beløb og få lejligheder. Men den kan ikke umiddelbart anbefales til større, omfattende arbejder.

Generelt råd

I langt de fleste tilfælde er det Huslejenævnet og tvangsvedligeholdelse via GI, der er den bedste fremgangsmåde for vedligeholdelsessager.

Der skal i alle tilfælde klages skriftligt. Lejerne skal have udarbejdet en mangelliste og skal først have skrevet til udlejer om at få udbedret manglerne. Det er en god ide at opstille mangellisten i punkter. Og, hvis der er mange punkter, at opstille dem overskueligt i afsnit vedrørende for eksempel tag, facade, gård. En anden god ide er at skrive brevet til udlejer som en omhyggelig uddybning af listen. En beskrivelse af hvad det er, man vil have lavet under de enkelte punkter. - Så kan kopien af brevet til udlejer bruges til at indbringe sagen for de andre instanser, uden at det er nødvendigt at skrive mere end et kort følgebrev.

 

 

 

Tilbage til oversigten