Kategoriarkiv: Boligmangel

Den glemte boligdebat

10 december 2017

Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne

 

Af Jakob Lindberg

I København og Århus har boligpriserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskrisen og det massive prisfald, der fulgte i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkomster, at købe deres egen bolig.

 

Boligmanglen ingen talte om

Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om prisstigninger. Politikerne har tilsyneladende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmarked.

Hvis man skal gøre boligmarkedet sundere, skal man bygge flere almene boliger. Selv om de nye almene boliger også er dyre, er der trods alt en afgrund mellem niveauet i det almene og i det nye private udlejningsbyggeri. Jeg taler slet ikke om ejerboligerne. De er ikke til at komme i nærheden af, hvis man er over 60 – allerede fordi bankerne ikke vil låne penge til en huskøber i denne aldersklasse

Det er kommunerne, der bestemmer om der skal bygges mere alment byggeri i deres område. Men alligevel har emnet stort set ikke været en del af den kommunale valgkamp. En indikator for dette er de kandidattester, som f.eks. TV2, DR og Århus Stifttidene har gennemført for at lodde kandidaternes holdning til vigtige emner. Der blev spurgt om trafik, affald, kultur, idræt, flygtninge, bander og meget mere, men ikke et eneste af spørgsmålene drejede sig om boligmanglen.

 

Status for huslejereguleringen

Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejningsbyggeri. Da boligreguleringsloven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejereguleringen – i form af den omkostningsbestemte leje – indført i alle kommuner med over 20.000 indbyggere.

Desuden blev det muligt for mindre kommuner, at indføre huslejereguleringen, og det blev muligt for de større kommuner at afskaffe den. Frem til kommunalreformen i 2007 var der tendens til, at næsten alle kommuner i Østdanmark og Fyn indførte huslejereguleringen.

Endnu flere områder fik indført huslejeregulering ved kommunesammenlægningerne i 2007. Som det kan ses af skemaet her på siden er der nu kun 18 kommuner tilbage, som har fravalgt huslejereguleringen.

En af de første spørgsmål, som de nye kommunalbestyrelser skal tage stilling til, er om der skal ændres på huslejereguleringen i kommunen. Vi vil senere følge op dette vigtige spørgsmål.

 

Hvilke kommuner er uregulerede?

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger reglerne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”

Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede. De uregulerede kommuner er:

Jylland:

Fanø

Herning

Holstebro

Ikast-Brande

Læsø

Mariagerfjord

Rebild

Ringkøbing-Skjern

Samsø

Struer

Thisted

Tønder

Billund

Vesthimmerland

 

Fyn og øer:

Ærø

 

Sjælland og øer:

Greve

Hørsholm

Solrød

 

Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.

Vi gentager listen marts 2018, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.

Er containere svaret på den københavnske boligmangel?

27. september 2017

Manglen på billige boliger i København og andre større uddannelsesbyer vokser og vokser. Dette gør ideen om midlertidige boliger aktuel. Læs her om et nyt initiativ.

Af Jakob Lindberg

Et nyt firma – CHP Containers – vil ombygge brugte containere til midlertidige boliger for studerende. En af iværksætterne bag firmaet – Frederik Noltenius Busck har i Information udtalt sig således om grundideen:

»Mange er umiddelbart skeptiske, når de hører, at vi bygger boliger i containere. Men vores seneste prototype viser, at man kan skabe både miljø- og energivenlige boliger af meget høj kvalitet. Vi genanvender brugte materialer og skaber mobile byer, der kan flyttes rundt på de tomme grunde i byen, så unge kan få tag over hovedet,«

Læs: Information 8 september 2017

Ifølge artiklen, der er skrevet af Sebastian Kjeldtoft, er der bred opbakning til ideen. For eksempel støttes den både af Danske Studeriendes Fællesråd, boligselskabet Lejerbo og Lejernes LO i Hovedstaden. Blandt folketingets partier har følgende udtalt sig positivt om containerboligerne: Britt Bager (Venstre), Merete Dea Larsen (Dansk Folkeparti) og Kaare Dybvad (Socialdeemokraterne)

 

Hindringer

Med opbakning fra et massivt flertal i Folketinget, skulle det være en let sag, at komme i gang med at bygge containerboliger. Men som sædvanligt er der hindringer for den gode vilje. I København er Borgerrepræsentationen skeptisk over for midlertidige boliger, fordi man frygter at der bliver opført skurbyer, der skæmmer hovedstaden.

Den største hindring er dog staten. Det er ikke muligt at opføre midlertidige boliger af høj kvalitet med den nuværende planlov. Det har tre partier, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Konservative, forsøgt at ændre på. De har lavet en aftale om en ændring af planloven, som skal i gennem Folketinget i samlingen, der starter 1. oktober 2017. Aftalen indebærer, at det bliver muligt at opstille midlertidige boliger i uudviklede byområder i tre år.

Frederik Noltenius Busck er dog ikke tilfreds med denne løsning:

»Ingen låneinstitutioner vil låne os penge til et boligprojekt, der kun har tre års sikkerhed. Har man kun tre år til at afskrive en boligejendom, vil man få huslejer, der ikke er til at betale. Vi lægger op til, at perioden forlænges til ti år, sådan som vi ser det i Sverige. Med en investeringshorisont på ti år er der grundlag for fornuftige huslejer.«

CHP Containers forventer at kunne udleje en studiebolig for 3.850 kr pr. måned, såfremt man kan afskrive boligen over 10 år.

Det bliver interessant at se om de velmenende politikere har gennemslagskraft nok til at skære igennem og skabe de rette økonomiske rammer for at dette eksperiment kan blive realiseret.

Læs: Containerboliger – dobbeltmoral og dårlig planlægning

 

Containerboliger: Dobbeltmoral og dårlig planlægning

27 september 2017

Boligmanglen er et resultat af Københavns Kommunes bevidste nedprioritering af små billige, almene boliger

Af Lars Vestergaard

København nedrev store dele af den gamle boligmasse og sammenlagde desuden mange små lejligheder til halvt så mange store, samtidig med at man nægtede tilladelse til nye små boliger og alment byggeri, og desuden solgte 19.000 billige kommunale lejligheder til andelsboliger

Dette medførte et fald i antal små boliger op til 60 m2 fra 1983 til 2010 på 25.505 boliger.

Fra midt i 90-erne har Københavns borgmestre og Borgerrepræsentationen satset på privat byggeri af store boliger, og frem til omkring 2005, hvor Ritt kom til, forhindret opførelse af små, og almene boliger herunder kollegier. Kravet om at kommunerne skal betale dummebøder på 10-14 % for alment byggeri, spiller naturligvis ind, som generel årsag til boligmangelen.

En væsentlig del af miseren er foregået mens Jens Kramer Mikkelsen var bykonge.

Den storkøbenhavnske boligmangel kan altså tilskrives en politisk beslutning om at satse på store private boliger, i stedet for de små støttede boliger, befolkningen efterspørger.

Det ses af de almene boligselskabers ventelister, som må omfatte ca. 200.000 aktivt boligsøgende i Storkøbenhavn.

Midlertidige løsninger bliver let til permanente problemer:

  • Det midlertidige udsigtstårn ved verdensudstillingen i Paris står der stadig.
  • Det sociale eksperiment, Christiania, som blev besat af slumstormere, er nu selveje og forbliver.
  • Københavns Universitets midlertidige anneks på Amager er kun sent og langsomt blevet erstattet af nyt monotont element byggeri.

 

Containerboliger er ingen nyhed

Man har i mange år kunnet købe og opstille billige, velbyggede container-pavilloner til kontor og bolig-formål fra danske producenter, men kommunerne har ikke villet kendes ved dem, på trods af at de er fremragende til de hjemløse ”skæve eksistenser”, som har behov for lidt mere frirum end andre; men heller ikke ”skæve boliger” bliver der opført ret mange af, trods pæne statstilskud.

Så kommer nogle unge med et “privat initiativ” med støtte fra Wunderboy Bjarke Ingels og vil opstille ombyggede skrotningsmodne skibscontainere til midlertidige studie-boliger. – Alt det som Borgmestre og Borgerrepræsentation har været i mod, i et par årtier, og wupti falder de på halen.

 

Kollegier er næsten bandlyst, mens studie-boliger er godt!

Det ser ud til at de små boliger ikke længere er “farlige”, bare det ikke skal være støttet byggeri, men baseret på privat kapital, og uden sociale hensyn.

Ved ændringer i Landsbyggefondens retningslinier kunne man sikre finansiering af mange små, sunde boliger, inkl. kollegier; men det kræver initiativ på Christiansborg.

Endnu bedre ville det være hvis MF-erne erkendte ansvaret for boligmangelen og de hjemløse, og fjernede kravet om kommunal grundkapital til kollegier og mindre almene boliger; men så langt når erkendelsen næppe.

 

Københavns planlægning er i kaos

Den tidligere planchef Ingvar Sejr Hansen erkendte på et møde på Amager sidste vinter at væsentlige dele af kommunens planlægning manglede og svigtede, (i min fortolkning).

Københavns dårlige planlægning omgås og undergraves gang på gang af den frie kapitals initiativer i samarbejde med overborgmesterens økonomi- & plan-forvaltning. Nu ser den ud til endnu en gang at blive saboteret af gamle containere. Det, der er brug for, er tusinder af permanente, langtidsholdbare kollegier og små lejeligheder, samt større respekt for Fingerplanen, som anviser masser af byggeplads ude i de 5 fingre, i stedet for overbebyggelse af det oprindelige København.

Læs:

Er containerboliger svaret på den københavnske boligmangel

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.

 

Kontanthjælpsloftet rammer skævt

11. marts 2017

 

Der har i det seneste halve år været debat om det såkaldte kontanthjælpsloft. Kontanthjælpsloftet blev indført den 1. oktober 2016. Som navnet siger er kontanthjælpsloftet en overgrænse for hvor meget, man kan få i kontanthjælp og boligstøtte til sammen

 

Af Jakob Lindberg

 

Ifølge de partier, der har stemt for kontanthjælpsloftet er én af hensigterne med loftet at motivere kontanthjælpsmodtagere til at få et arbejde.  En anden hensigt er vise de lavtlønnede, at de har en økonomisk fordel i sammenligning med kontanthjælpsmodtagerne – selvom de er lavtlønnede.

 

Modstand

Modstanderne af loftet har argumenteret med, at det risikerer, at skabe endnu mere fattigdom i Danmark end vi har i øjeblikket.

Dette kan dels betyde, at de, som rammes af loftet, ikke har råd til de mest almindelige materielle goder, som lønmodtagere normalt har.

 

 

 

Udbetaling Danmarks pjece om kontanthjælpsloftet

 

En anden konsekvens kan være, at kontanthjælpsmodtagerne ikke har råd til den husleje, de har i øjeblikket, og at de derfor må finde noget billigere at bo i.

Allerede nu mærker kommunerne landet over et øget pres fra kontanthjælpsmodtagerne for at få hjælp til at finde en billigere bolig. Man kan også konstatere, at nogle kontanthjælpsmodtagere allerede nu har taget konsekvensen og er flyttet ind hos familie og venner.

Nogle almene boligselskaber melder om en tendens til, at flere lejere ikke kan betale deres husleje.

 

Boligudgifterne

Emnet for denne artikel er at søge svar på spørgsmålet: Er det muligt – inden for kontanthjælpsloftet – at opretholde et minimums forbrug og samtidig betale en normal husleje inden for det almene byggeri?

Spørgsmålet kan også stilles således:

Hvis man skal have råd til et minimumsforbrug, hvor meget må ens lejlighed så koste?

 

Udregning af maksimal husleje

Enlig kontanthjælpsmodtager Under 30 år 30 år og derover
ingen børn 1 barn 2 børn
Kontanthjælp og boligstøtte 10.154 14.896 15.574
Børnepenge 3.762 7.054
Skat -2.233 -3.921 -4.147
Til rådighed efter skat 7.921 14.737 18.481
Minimumsforbrug eks. boligudgift -6.204 -7.689 -10.643
Varme og elektricitet -867 -987 -1.110
Til overs til husleje 851 6.061 6.728
Størrelse af lejlighed i m2 60 70 80
Maksimal kvadratmeterleje årligt 170 1.039 1.009

 

Familietyper

I skemaet her på siden har jeg sammenlignet 3 forskellige familietyper. Som det kan ses, er der stor forskel på, hvordan de forskellige familietyper er stillet, når det gælder deres mulighed for at finde en anden bolig.

En enlig kontanthjælpsmodtager under 30 år uden børn skal finde en lejlighed, der højst må koste 850 kr. om måneden i husleje eksklusiv varme. Hvis denne kontanthjælpsmodtager har 1 barn må lejligheden højst koste 6.061 kr om måneden. En enlig over 30 år med 2 børn skal finde en lejlighed til max 6.728 kr om måneden.

 

Hvordan er tallene fremkommet?

Først er familiens indkomst udregnet. F.eks. kan den enlige under 30 år uden barn få 10.154 kr. i kontanthjælp og boligstøtte til sammen. Når skatten er trukket er der 7.921 kr. tilbage

Minimumsforbruget har Rockwoolfonden beregnet til 6.204 kr. pr måned for en enlig uden barn.  Derved er der 1.717 kr. tilbage til boligudgifter, inkl. varme og el. Hvis vi sætter varme og el til 867 kr til sammen bliver der 850 kr. tilbage til husleje.

 

Umuligt

Så billige lejligheder findes ikke, hverken i privat eller alment byggeri. I Hovedstadsområdet og de større byer på Sjælland, er huslejen i det almene byggeri som regel over 700 kr. pr. m2. Så selv et enkeltværelse på 20 m2 ville koste mere end de 850 kr., lejeren har til rådighed

Det samme gælder de store uddannelsesbyer, som Odense og Århus, og selv i andre kommuner, hvor lejeniveauet er væsentlig lavere ville man kun kunne få meget små værelser for den pris.

 

Enlige med børn

Som det ses af tallene er enlige med børn væsentligt bedre stillet. For det første er kontanthjælpsloftet højere, for det andet har disse familier nogle indkomster, der ikke medregnes i kontanthjælpsloftet, men kommer oveni.

Det gælder børneydelse og børnetilskud fra det offentlige og børnebidrag fra de forældre, der ikke hører til husstanden. De tre ydelser under et kalder jeg herefter børnepenge.

Som det ses af skemaet, får en enlig forælder med 1 barn 14.896 kr. i kontanthjælp samt 3.762 i børnepenge. I alt 18.658 kr. før skat. Efter skat er der 14.737 kr. til rådighed.

Derfra skal trækkes 7.689 kr. til minimumsforbruget og 986 kr. til varme og elektricitet. Tilovers til husleje er 6.061 kr. til betaling af en lejlighed på 70 m2. Det giver en maksimal kvadratmeterleje på 1.039 kr.

 

Ikke umuligt

Laver man samme beregning for en enlig forælder med 2 børn ender regnestykket med, at der er 6.728 kr. tilbage til betaling af en lejlighed på 80 m2, hvilket muliggør en kvadratmeterleje på 1.009 kr.

I Københavns området kan det være et problem at finde en lejlighed til denne pris, fordi de lejligheder der er ledige, som regel er de nye og dermed de dyreste. Men det generelle huslejeniveau i det almene byggeri – selv i København – er væsentlig lavere. Da kommunen har anvisningsret til alle almene boliger, kan der skaffes lejligheder til kontanthjælpsmodtagere, der lever på minimumsbudgettet.

Uden for hovedstadsområdet koster langt de fleste almene boliger mindre end 1.000 kr. pr. m2.

 

Arbejde

Med indførelse af kontanthjælpsloftet blev det muligt for modtagerne at tage et deltidsarbejde og samtidig få mere fra det offentlige. Reglerne siger, at hvis en kontanthjælpsmodtager får et deltidsarbejde forøges loftet.

Eksempel: En enlig person med 2 børn får 15.554 kr. i samlet kontanthjælp og boligstøtte efter indførelse af kontanthjælpsloftet

Finder vedkommende et deltidsjob til 120 kr. i timen i 6 timer om ugen, giver det en lønindkomst på 3.120 kr.
pr. måned, og kontanthjælpen nedsættes med 2.201 kr. Når kontanthjælpen bliver sat ned, betyder det, at hun kan få 3.515 kr. i boligstøtte.

Samlet set vil indtægten stige med 3.455 kr. og blive 19.009 kr. pr. måned.

Regeringen håber på denne måde at kunne stimulere flere kontanthjælpsmodtagere til at komme ud på arbejdsmarkedet. Regeringens egne embedsmænd regner selv med at denne stimulans vil kunne øge beskæftigelsen blandt kontanthjælpsmodtagerne med 700 personer omregnet til heltidsarbejde.

 

Sygdom

Når beskæftigelseseffekten er så forholdsvis beskeden skyldes det at en meget stor del af kontanthjælpsmodtagerne er for syge til at passe et almindeligt arbejde. Denne gruppe af kontanthjælpsmodtagere vil derfor blive ramt fuldt ud af beskæringen i støtten, da de ikke kan kompensere ved at finde et deltidsjob.

 

Konklusion

Kontanthjælpsloftet er et stort problem for enlige og især enlige under 30 år. Det skyldes, at kontanthjælpsloftet er meget lavt i forhold til både minimumsforbruget og i forhold til boligudgifterne. Mange personer i denne gruppe vil få besvær med at betale deres nuværende husleje. hvis de skal have et minimumsforbrug. De vil ikke kunne flytte andetsteds hen, fordi der intet steds findes så billige lejligheder, at de kan betale huslejen.

For andre familietyper kan det lade sig gøre at tilpasse huslejen til kontanthjælpsloftet og stadig have råd til et minimumsforbrug

Stop nedlæggelse af billige boliger

Leder i Lejer i Danmark nr. 79  –  11. marts 2017

 

Antallet af husstande med meget lave indkomster er stærkt sigende. Derfor ser vi et stigende behov for billige boliger. Hidtil har det politiske fokus været koncentreret omkring tilvejebringelse af nye billige boliger. Det er godt, men der mangler politisk fokus på den meget store afgang af billige boliger, der sker hvert eneste år.

 

Af Bodil Kjærum

 

Det er tre punkter i lejelovgivningen der er årsagen. De tre punkter giver så stor afgang, at det langt overstiger den tilgang af nye billige boliger man pt. arbejder med. De tre punkter fortjener naturligvis en uddybning:

 

Punkt 1. Genudlejnings eller moderniserings-lejeforhøjelser.

Med denne lovbestemmelse åbnes for voldsomme hop i huslejeniveau, hvor tre- eller fordobling ikke er usædvanlige. Der er ikke fuldkommen frit slag i lovgivningen til at gennemføre disse forhøjelser, for der er en række betingelser og forudsætninger der formelt set skal være opfyldte. I praksis oplever vi imidlertid særdeles ofte i lejerforeningerne, at disse formaliteter ikke efterleves. Derfor vil der kunne sikres fastholdelse af et betydeligt antal billige lejeboliger, allerede gennem lovtilretninger, der ”blot” styrker efterlevelse af de nugældende lovbestemmelser.

 

Punkt 2. Lejligheds-sammenlægninger og nedlæggelser.

Boligreguleringslovens kapitel VII giver kommunerne adgang til at tillade sammenlægning og nedlæggelse af boliger. En meget stor andel af ansøgningerne har kommunerne adgang til at afslå, men det gør de alt for sjældent. Så der kan sikres opretholdelse af ere billige lejeboliger allerede gennem en lovtilretning, der styrker efterlevelse af intentionerne bag de nugældende lovbestemmelser.

 

Punkt 3. Andelsovertagelser.
Mest typisk kender vi fænomenet via tilbudspligten, jfr. Lejelovens kapitel XVI, hvor lejerne i forbindelse med salg af en udlejningsejendom skal have tilbud om andelsovertagelse. En stor del af de andelsovertagelser, der bliver realiseret, sker netop
i ejendomme med billige lejemål. Fælles for alle former for andelsovertagelser er imidlertid, at flertallet af lejlighederne med ét slag fjernes fra udbuddet af lejeboliger. På dette punkt er der, i modsætning til de to foregående, næppe meget at hente i små elegante lovtilretninger. Det der skal opfordres til med denne leder, er at Folketinget lukker helt af
for enhver form for andelsovertagelser af boligejendomme. I hvert fald så længe vi i Danmark har udtalt mangel på billige lejemål.

Det er ikke små ”sivninger” der er tale om med de tre nævnte kilder, men massiv tilbagegang.

Hvis ikke der foretages en total kursænding på de angivne områder, så vil den nuværende ret store private andel af billige boliger simpelt hen forsvinde over få år. For de offentlige kasser er det omkostningsfrit på den beskrevne måde at forebygge gennem fastholdelse af status quo. Alternativet vil være ”helbredelse” med støtte nansiering af mange 10tusinder yderligere nye billige boliger, og det vil blive ekstremt dyrt.

Regeringen gør intet konkret ved hjemløsheden

Hjemløshed er ved at blive et nationalt traume. Antallet af mennesker, der står uden bolig stiger støt. Vi bringer et klip fra sommerens debat om emnet.

 

Af Jakob Lindberg

I en Artikel i Politiken den 24. juni beskrev journalisten Annette Nyvang udviklingen i hjemløsheden således:

– Antallet af hjemløse er steget med 23 % i perioden 2009-2015.

– I perioden 2013-2015 steg hjemløsheden med 5 %.

– Blandt de 25-29 årige var stigningen i samme perioden 29 %

– Ved undersøgelsen i 2015 var der 6.138 hjemløse.

 

Socialministeren reaktion

Artiklen fik social- og indenrigsminister Karen Ellemann til at reagere med et debatindlæg, ”Sådan bekæmper vi hjemløshed” (Politiken 4. juli).

Af indlægget kan man læse, at regeringen kun har taget initiativ til en lovændring, der kan bedre de hjemløses situation. Lovændringen omtales sidst i denne artikel.

Resten af artiklen er en omtale af regeringens socialpolitiske redegørelse suppleret med nogle af ministerens intentioner og holdninger. Derimod er der ikke et ord om hvordan man fremskaffer flere boliger.

Karen Ellemann fremhæver, at regeringen i 4 års perioden 2016-19 har afsat 31,6 millioner kroner til at udbrede den såkaldte Housing First metode. Beløbet svarer til at der årligt kan bygges en enkelt ny bolig.

 

Skribenten Lars Vestergaard, som har fulgt udviklingen i hjemløsheden gennem de sidste tyve år, er ikke imponeret over ministerens indsats.

Han skriver:

– Socialministeriet har fremtryllet en Socialpolitisk redegørelse og nogle mål, som er endnu tyndere end hvad SR-regeringen præsterede. Mål uden midler. De har opdaget det fine udenlandske ord ”Housing First” som dækker over at det eneste de hjemløse har tilfælles, er manglen på en bolig.

– Hvis der bygges tilstrækkelig mange boliger med lav husleje vil de hjemløse få tag over hovedet og hjemløsheden forsvinde. Til gengæld vil socialforvaltninger, distriktspsykiatri og misbrugsbehandlere kunne vide hvor klienterne bor, og de tusinder, der ikke har disse supplerende problemer, vil kunne genoprette en normal tilværelse.

Intentionen bag ”Housing First” er udmærket, men det hjælper ikke meget, hvis der ikke bygges boliger, som de hjemløse kan bo i.

På den baggrund betegner Lars Vestergaard socialministeren som ”en velmenende hattedame uden porte monnaie.”

 

Hvad skal der gøres?

Hvis man skal komme hjemløsheden til livs, skal der gang i byggeriet. Lars Vestergaard siger:

– Kommunerne, fortrinsvis i Hovedstadsområdet bør pålægges at etablere nogle tusinde skæve boliger, med statsstøtte, Samtidig skal der opføres flere tusinde almennyttige /selvejende kollegier og ungdomsboliger, ikke alene i Hovedstaden men også i Universitetsbyerne, Århus, Odense og Ålborg

 

Boligkoncepter

Lars Vestergaard er også kritisk over for socialministerens tanker om nye ”boligkoncepter”.

– Det er kun 6-10 år siden VK-regeringen med støtte fra Radikale og DF gennemførte en række såkaldte ”reformer” af den almene sektors finansiering, ledelse osv.

– Der er hverken behov for ”reformer” eller ”nye boligkoncepter”, men noget så simpelt som boligbyggeri, uden krav om kommunal medfinansiering. Dette kan blandt andet ske ved, at kravene om kommunal grundkapital til alment byggeri frafaldes, fremhæver Lars Vestergaard.

 

Hvor skal pengene komme fra?

Lars Vestergaard peger på, at man kunne bremse de mange bekostelige moderniseringer i de eksisterende almene bebyggelser, som nu betales med penge fra Landsbyggefonden Til gengæld kunne man måske få plads til at finansiere nybyggeri af små boliger; kollegier osv., som der er mere behov for end moderne køkkener.

Han slutter sin kommentar med følgende bredside:

– Hvis Venstre og vennerne i Team Saxo Bank kunne få det over deres hjerter at få det sønderknuste skattevæsen, ejendomsvurderingerne, restanceinddrivelserne og alt det andet til at fungere, og lod de rige og selskaberne, samt de totalt skatte-fritagne andelsboligejere betale hvad, der er rimeligt, ville der være overflod i Statskassen til at dække manglerne.

 

Regeringens initiativ

Jeg lovede at omtale regeringens eneste konkrete initiativ til at gøre noget ved hjemløsheden. Socialminister Karen Ellemann skriver:

– Vi har lempet på kravet om, at der skal være mindst tre værelser, før en almen bolig må bruges som bofællesskab. Den lempelse betyder, at flere boliger nu bliver egnede som bofællesskaber. Det vil blandt andet give mulighed for, at flere udsatte unge kan bo