Kategoriarkiv: Almen udlejning

Lejere på øer bliver diskrimineret

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.

Ventelister: Hvem har uorden i data, og hvem er det mest flovt for?

17. oktober 2017

DAB protesterer 6.oktober over egne fejl i indberetninger til Landsbyggefonden

Af Lars Vestergaard

Det er en tidskrævende, løbende proces, at verificere ventelisteproblemerne og boligmangelen, som medfører mange kontakter rundt om.

Den 19. juni 2017 skrev jeg til Landsbyggefondens analyse-afdeling at, der var åbenlyse fejl i DABs regnskabs-indberetninger, som LBFs kontrollanter lovede at få rettet. Derefter har jeg og formentlig LBF forventet at tallene var korrigerede og korrekte; men jfr. DABs ”nyheds-opslag” af 6. oktober 2017 har DAB vidst at indberetningen var fejlbehæftet og vildledende.

Læs: Forkert at kalde ventelister en fed forretning

Alle almennyttige bolig-selskaber skal benytte og indberette samme kontoplan af hensyn til Boligministeriet, LBF, forskningen og offentlighedens interesser, herunder ikke mindst statistikker, analyser og sammenligninger.

Når organisation 9005 DAB på konto 1602.010, ”Indmeldelse/ kontingent”, indberetter 23.912.000 kr. burde man kunne forvente, at regnskabsindberetningen efter godkendelse og underskrift af selskabets ledelse og revision samt kontrol og korrektion i LBF er korrekt.

I nyheds-opslaget af 6.10.2017 på DABs hjemmeside gør DAB indsigelse mod deres egen uspecificerede og dermed vildledende indberetning til LBF, og forklarer:

”De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.”

Kontoplanen kræver at alt på konto ”602 LOVMÆSSIGE GEBYRER OG SÆRLIGE YDELSER” udspecificeres på underkonti og derefter summeres på ”Konto 602 i alt [1602.300]”

F.eks.:

1 – Indmeldelse/kontingent [1602.010]

2 – Fraflytningsgebyr [1602.020]

3 – Restancegebyr (påkravsgebyr) [1602.030]

4 – Ventelistegebyr [1602.040]

21 – Refusion af lønudgifter m.v. [1602.210]

24 – Deltagerbetaling, kursusvirksomhed o. lign. [1602.240]

DABs registrerede indberetning har ikke respekteret kontoplanens specifikationskrav. Beløbene er ikke udspecificerede på underkonti; men helt i overensstemmelse med DABs nyhedsopslag indberettet samlet på konto 1602.010, hvor de ikke nødvendigvis hører til.

Jeg skal derfor beklage at jeg har tilladt mig at fæste lid til DABs indberetning til LBF og viderebragt disse data.

Når/ hvis DAB får korrigeret selskabets regnskabsindberetninger til LBF skal jeg meget gerne rette mine tabeller.

Meningen med artiklen er ikke ”pindehuggeri” om bogførings- eller indberetningsfejl i millionklassen, men at gøre opmærksom på at stort set ingen boligsøgende i Hovedstaden har interesse i at kunne se, at der kan være ledige boliger i Hirtshals, Sønderborg og Esbjerg.

Derimod kunne det have stor interesse, og der kunne opnås store besparelser, ved at de storkøbenhavnske boligselskaber samlede deres ventelister i én fælles venteliste, som ville være langt billigere for selskaberne at drive i fællesskab. Samtidig ville mængden af aktivt / desperat boligsøgende i Hovedstaden ville fremgå med stor tydelighed. Alt til gavn for de almene boligselskaber, samt ikke mindst de boligsøgende.

Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri

Ministeriet for boligsektoren har besluttet at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.

 

Af Jakob Lindberg

Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demokrati, men når det gælder beboerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk.

Som regel er det kun et lille mindretal af beboerne, der møder op, når der skal vedtages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis de skal deltage i aftenmøder.

 

Afstemning pr. komputer

Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sidde hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.

Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af computer ind på en særlig hjemmeside. Her er de emner beskrevet, der skal tages beslutning om. Beboerne kan derefter med et klik afgive deres stemme.

I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer for ”hjemme-deltager”

Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gennem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debatten på beboermødet

Der har været et udbredt ønske blandt almene boligorganisationer om en modernisering af beboerdemokratiet gennem anvendelse af digitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemførelse af digitale afstemninger efter møderne. På den baggrund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.

En af de interessante erfaringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mulighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uændret deltagelse i afdelingsmøderne men et større engagement i den forudgående debat og den efterfølgende afstemning.

Beboerdemokratiet udgør en grundpille inden for den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne boligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmøder, hvor der træffes beslutninger, der kan have stor betydning for den enkelte boligafdeling.

 

Problemer

Der er mange vanskeligheder med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af afstemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hændelser. Der kan stilles ændringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.

Hvis beslutningen drejer sig om valg til bestyrelsen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstemningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så sofabrugerne får mulighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstillet.

Der er en lang række praktiske problemer, der skal løses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan fungere. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.

Høringssvar: Kommunerne bør have bedre muligheder for at igangsætte alment boligbyggeri

Der er behov for at nytænke finansieringsordningen for alment boligbyggeri, hvis Danmark skal undgå en alvorlig boligmangel, i en situation, hvor efterkrigstidens største flygtningekrise fører til et stor efterspørgsel efter boliger.

 

Af Jakob Lindberg

 

Danmarks Lejerforeninger er høringsberettiget inden for den lovgivning, der har med boliger at gøre. Derfor har vi fornylig fået et lovforslag til høring. Forslaget drejer sig om, hvor stor en procentdel af opførelsesudgifterne, en kommune skal betale, når der skal opføres nyt alment boligbyggeri. I øjeblikket betaler kommunerne 10%, beboerne 2% og staten/kreditforeningerne 88%. Oprindelig skulle kommunerne betale 14% og staten/kreditforeningerne 84%, men kommunerne andel blev midlertidigt sat ned for et par år siden med det formål at stimulere boligbyggeriet. Regeringen foreslår nu, at den midlertidige nedsættelse forlænges i to år.

Jeg har på Danmarks Lejerforeningers vegne sendt følgende høringssvar:

 

Kommentarer til høringsudkast vedrørende ”Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud…”

På organisationens vegne meddeler jeg, at vi kan tilslutte os intentionen bag dette lovforslag, som er at skabe gode betingelser for at opføre nye almene boliger.

Vi mener dog ikke, at det foreliggende lovforslag er tilstrækkeligt til at sikre dette.

Set i lyset af den alvorlige flygtningekrise i Europa, må man antage, at markedet for billige lejeboliger vil komme under hårdt pres de kommende år.

Det vil først og fremmest være op til kommunerne og den almene boligsektor at løse dette problem. Her spiller størrelsen af den kommunale grundkapital en meget væsentlig rolle. Meget taler for, at den kommunale grundkapital bør sænkes yderligere, for at tilskynde kommunerne til at opføre mere alment byggeri. Meget taler også for, at beboerbetalingen skal sænkes, blandt andet fordi købekraften hos flygtninge, kontanthjælpsmodtagere og hjemløse er for lille i forhold til huslejeniveauet i det almene nybyggeri.

 

Ny model for den kommunale grundkapital

Kommunerne er meget forskellige, både hvad angår boligknaphed og hvad angår andelen af almene boliger i kommunen.

 

Der findes kommuner, hvor der i de senere år har været for mange almene boliger i forhold til efterspørgslen, og hvor mange almene boliger ikke kan udlejes til de huslejer, som følger af den nuværende finansiering af nybyggeriet.

Omvendt findes der – især i hovedstadsområdet – kommuner, hvor de almene boligorganisationer har meget lange ventelister. I sidstnævnte gruppe har mange kommuner gjort en stor indsats for at bygge nye almene boliger. Men en del af hovedstadsområdets kommuner, har kørt på frihjul og undladt at bygge tilstrækkeligt.

Tilsyneladende ligger der en form for skattespekulation heri, idet man ved at undlade at bygge alment, kan sikre, at der ikke kommer ”dårlige skatteydere” til kommunen. Dermed bidrager kommunerne til at forstærke den boligmæssige opdeling af vort land i et over- og et underdanmark.

 

Der er derfor behov for at regeringen og folketinget gentænker hele støttesystemet og styringen af byggeriet med henblik på at modvirke den boligmæssige opdeling. Der er ganske mange virkemidler, der kan tages i anvendelse. Her vil vi nævne følgende:

 

1) ”Guleroden”:

Variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %. Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Et sådant system er foreslået af Lars Vestergård i en artikel i de seneste nummer (75) af Lejer i Danmark. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende.

 

2) ”Pisken”

Man kan eksempelvis ændre byrdefordelingen mellem kommunerne gennem udligningsordninger, således at kommuner, der ikke bygger nybyggeri, kommer til at betale mere til de øvrige kommuner.

 

3) ”Kommandoen”.

Særligt uvillige kommuner kan gennem et landsplandirektiv pålægges at opføre alment byggeri.

 

Præcis, hvordan et ændret støttesystem skal udformes, kræver nærmere overvejelser og offentlig debat.

Vi vil derfor foreslå, at den nuværende sats for den kommunale grundkapital på 10 % forlænges med 1 år, og at man bruger tiden frem til folketingssamlingen der begynder 1. oktober 2016, til at søge den bedste løsning for det almene byggeri.

 

Lars Vestergårds artikel kan læses på vor hjemmeside: http://dklf.dk/artikler/17818/

 

 

Med venlig hilsen,

Jakob Lindberg, organisationssekretær

Mange boligsøgende er til grin for deres egne penge

1. september 2017

Mange danskere er skrevet op til en bolig i den almene sektor. Men ønsker man at bo alment f.eks. i Københavns Kommune, Frederiksberg, Roskilde, Århus eller andre byer, hvor der er stor mangel på boliger, er det i dag spild af penge.

 

Af Jakob Lindberg

 

Ganske vist har alle de almene administrationsselskaber ventelister, som omhyggeligt bliver administreret, men i realiteten er ventelistesystemet i mange kommuner sat ud af kraft.

Det skyldes flere ting: For det første har kommunalbestyrelsen efter loven anvisningsretten til hver fjerde almene bolig, som bliver ledig.

For det andet kan et boligselskab indgå̊ aftale med kommunalbestyrelsen om at stille endnu flere ledige familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Det står i almenboliglovens § 59, stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f.eks. boligernes størrelser, beliggenhed og husleje.

 

Fleksibel udlejning

For det tredje kan et boligselskab indgå aftale med kommunalbestyrelsen om såkaldt “fleksibel udlejning”. Ved fleksibel udlejning forstås en ordning, hvor boligselskaberne giver fortrinsret for bestemte typer af lejere, f.eks. lønmodtagere, der arbejder inden for kommunens område.

For det fjerde har lejerne bytteret. Hvis man opfylder kriterierne for bytteret i den almene lejelov, kan man bytte med en anden lejer. For nogle få lejere kan dette være en smutvej til at komme ind i det billige almene byggeri, hvis man er så heldig at finde en byttepartner.

 

Har ventet i 45 år

Dette sammensurium af regler vækker naturligvis vrede hos mange mennesker der i årevis har stået på venteliste

En af dem er Rolf Nielsen, der bor på Samsø, men gerne vil flytte tilbage til Hovedstadsområdet, hvor han kommer fra.

Han blev i 1973 af sin farmor skrevet op til en lejlighed i Frederiksberg Kommune i boligselskabet AAB (Arbejdernes Andelsboligforening). Han har snart været medlem af foreningen i 45 år og i den periode betalt flere tusinde kroner i gebyr for at stå på ventelisten.

I 2005 lod han sig skrive op til en lejlighed i AABs afdeling 39-Bjælkevangen. Dengang blev der sendt tilbud ud til 25 personer ad gangen, og den med lavest medlemsnummer fik lejligheden. Frem til 2010 modtog han tilbud på lejligheder, men alle sammen gik til andre ansøgere.

Efter 2010 fik han ikke flere tilbud og nu har han fået nok. Han har klaget til kommunen over den behandling, han har fået.

 

Klage

Rolf Nielsen skrev i en mail til kommunen:

Jeg … kan se at mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig er nytteløst efter at Frederiksberg kommune har sørget for at kun 7,5 % af boligerne bliver tildelt dem som ikke opfylder de nye regler som Frederiksberg kommune har fået gennemført. Mere end 40 års medlemsskab er tabt ved, at Frederiksberg kommune har opstillet regler som hindrer medlemmerne i at opnå en bolig i deres egen boligforening.

Jeg bemærker, at der vil blive indgået en ny aftale med AAB og håber den aftale vil være mere rimelig overfor dem med mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig. Jeg håber det er muligt at blive informeret omkring den nye aftale, da jeg agter at skrive til Folketingets Boligudvalg om at mit 45 år lange medlemsskab ikke tillægges betydning i Frederiksberg kommune. Jeg føler mig snydt og urimeligt behandlet af både Frederiksberg kommune og AAB. Medlemstanken er jo ikke meget værd når mere end 40 års medlemsskab ikke tillægges større betydning.

Jeg agter også at bringe spørgsmålet op i medierne, da alle skal vide hvor meget Frederiksberg kommune og AAB tillægger mere end 40 års medlemsskab, som parterne har ændret på uden at tage skyggen af hensyn til de medlemmer som dermed mistede muligheden for en bolig, som de i årevis tålmodigt har ventet på.

 

Kommunen vasker hænder

En kommunal jurist – Birgitte Garval – blev sat til at besvare Rolf Nielsens henvendelse:

I mail den 7. juni 2017 har du givet udtryk for utilfredshed med den aftale, som Boligforeningen AAB har indgået med Frederiksberg Kommune om fleksibel udlejning og kommunal anvisning af almene boliger.

Til belysning af baggrunden for aftalen sendes et link til de rammeaftale, som blev godkendt af Frederiksberg Kommunalbestyrelse på møde den 9. november 2015, hvor formålet med aftalen udførligt er beskrevet. Rammeaftalen er endvidere godkendt af repræsentantskabet for BL – Danmarks Almene Boliger, 1. kreds, den 29. oktober 2015.

De individuelle aftaler med de enkelte boligorganisationer, der udmønter rammeaftalen, er godkendt af boligorganisationernes beboerdemokratiske organer, og din dialog om, hvorvidt Boligforeningen AAB burde have indgået aftalen med Frederiksberg Kommune, må således foregå med Boligforeningen AAB.

Sådan fortsætter meningsudvekslingen mellem Rolf Nielsen og den kommunale jurist. Som det ofte sker bruger kommunerne det såkaldte beboerdemokrati til at vifte borgernes klage væk.

 

Slutsalve

Rolf Nielsen slutter af med denne kommentar til kommunens jurist:

Tak for dine kommentarer, men jeg må havde forklaret mig dårligt, såfremt man tror jeg vil rejse problemerne i de beboerdemokratiske organer. Deres indstilling til min plads i boligkøen kender jeg. Jeg mener, at det er dem, som har frataget mig min plads i boligforeningen som er ansvarlige for dette. Det er i strid med de betingelser, som jeg er indmeldt på, og som i årtier har været gældende, indtil kommunen sammen med boligforeningen inddrog min plads på ventelisten.

At jeg efter 45 år på ventelisten ikke kan få en bolig anser jeg for brud på den aftale som blev indgået ved indmeldelse i foreningen. Og det er min opfattelse at de skyldige er både kommunen og boligforeningen.

 

I to andre artikler her på hjemmesiden dokumenterer Lars Vestergaard, hvordan ventelistesystemet fungerer som en pengemaskine for de almene administrationsselskaber

Læs:

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger. 

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

29. august 2017

Landbyggefondens statistikker viser at de store boligadministrationer tjener godt på de mange aktivt boligsøgende samt de mere passive, der har tegnet en ”bolig-forsikring” ved at lade sig opnotere til senere behov.

 

Af Lars Vestergaard

 

Venteliste-gebyrerne er blevet en betydelig indtægtskilde i Hovedstaden.

For de store selskaber er det blevet så fed en forretning, at de vil bevare de mange lister, og hindre en sammenlægning, som kunne give besparelser og overblik.

 

Årlig indtægt på ventelister

År – Antal boligorganisationer

og andel regnskaber indberettet

2016 – 717/1008 = 100 % (12.08.17)

189.425.430 kr.

2015 – 728 = 100 %

167.073.590 kr.

2014 – 742 = 99,8 %

153.781.321 kr.

2013 – 747 = 99,8 %

150.991.699 kr.

2012 – 780 = 99,8 %

148.767.678 kr.

2011 – 804 = 100 %

135.371.419 kr.

2010 – 581 = 100 %, kontinuitets-brud

94.722.580 kr.

2009 – 870 regnskaber = 100 %

95.996.940 kr.

2008 – 863 regnskaber = 100 %

97.228.446 kr.

 

De store selskabers indtægter på ventelisterne i mio kr

navn

område

2012 2013 2014 2015 2016
KAB Hovedstaden 20,0 21,1 22,2 23,1 24,1
DAB, af 1942 s.m.b.a. Hele DK 6,6 7,5 8,3 10,1 23,9
Lejerbo Hele DK 7,7 8,6 7,8 14,5 15,8
Domea Hele DK 11,9 11,4 11,4 11,8 13,2
Boligforeningen AAB København+omegn 7,0 7,6 8,8 9,4 9,7
Boligkontoret Danmark Hele DK 6,2 6,9 6,6 7,0 7,8

fsb

København+omegn 3,2 3,9 5,2 5,3 6,1

Boligselskabet Sjælland

Midt+Vest-Sjælland 4,7 5,1 5,6 6,0 6,1

Boligforeningen 3B

København+omegn 3,2 2,9 4,0 3,8 3,9

CIVICA, Højstrup Bolig & OAB

Odense 2,1 2,4 3,2 3,8 3,5

Fællesadministrationen af 2009  FA09

København+omegn 1,5 1,6 2,0 2,4 2,6

Randersbolig

Randers 2,3 2,3 2,4

Boligforeningen VIBO

København+omegn 2,7 2,8 2,4 1,6 2,3

Arbejdernes Andels Boligforen.

Aarhus 2,6 2,2 2,1 2,3 2,3

BO-Vest Boligsam. på Vestegnen

Kbh. Vestegnen 2,8 2,6 4,8 2,5 2,2

ALBOA, Aarhus

Aarhus 1,7 1,8 1,8 1,9 1,9

Ventelisteindtægternes stigning i perioden 2008-2016

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.

 

Hvorfor bliver de etniske minoriteter låst fast i det almene boligbyggeri?

26 juni 2017

 

Vi bringer her en reaktion på det borgerlige folketingsflertals vedtagelse om at ”danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”

 

Af Niddal El-Jabri, MINO Danmark

I februar barslede Folketinget med en ny vedtagelsestekst, som blev kraftigt debatteret: ”Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”.

Det skabte selvfølgelig stor debat. Det er kritisabelt, at Folketinget mener, at en høj andel af indvandrere og efterkommere uden videre forklaring kan vække bekymring ved deres blotte tilstedeværelse.

De Radikale rettede henvendelse til MINO Danmark og spurgte, hvordan selvsamme tekst skulle se ud, hvis vi skulle lave et forslag. Ydmyge og forstående overfor, at vi først påbegynder vores medlemskampagne til efteråret og ikke har et reelt bagland, takkede vi ja til udfordringen.

I processen blev vi kontaktet af Lendager Group, der inviterede os med på deres hold, som arbejder på at udvikle Høje-Taastrups strategi 2040 for socialt udsatte boligområder.

 

Ressourcestærke unge

Det gav os indsigt i, hvordan kommunerne arbejder med det samme spørgsmål. Vi lærte blandt andet, at et af kerneområderne er at tiltrække ressourcestærke borgere. Men kunne man i stedet have fokus på efterkommerne? 82 procent af efterkommerne fra ikke-vestlige lande er stadig ikke fyldt 25. De uddanner sig på niveau med deres majoritetsvenner, og såfremt de ikke diskrimineres på arbejdsmarkedet, vil man over de næste 15 år opleve, at det reelle skift fra ressourcesvag til ressourcestærk kan være at finde blandt de ressourcesvages børn.

Vores undersøgelse viste, at Folketinget burde bekymre sig om, at en større del af minoritetsborgerne føler sig utrygge om aftenen end deres majoritetsvenner. Vi fandt også ud af, at jo flere der bor i et lokalt område med minoritetsbaggrund, jo mindre er antallet af dømte beboere procentmæssigt.

 

Boligmangel

Vi lærte, at de vigtigste udfordringer for minoritetsborgere i socialt udsatte områder tager afsæt i:

– manglen på boliger i storbyerne, der er til at betale,

– diskrimination på det private lejeboligmarked,

– stigende priser på andelsboliger

– koncentrationen af det etniske mindretal i almennyttige boliger.

Til det anbefalede vi Folketinget at se på den engelske model: ‘Home To Buy Scheme’, lanceret i 2013. Modellen er designet til at hjælpe alle, der kan have svært ved at spare op til udbetalingen på en andels- eller ejerbolig. Derfor foreslog vi denne tekst som et alternativ:

”Folketinget konstaterer, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af danske borgere med rødder i ikke-vestlige lande er over 50 procent. Dette tyder på, at der eksisterer en strukturel udfordring på boligområdet, der i højere grad rammer det etniske mindretals mulighed for at finde betalelige boliger. Det er Folketingets opfattelse, at dette bør imødekommes, således at den skæve udvikling på boligområdet ikke fastlåser mindretalsgrupper i en uhensigtsmæssig og skævvreden boligsituation gennem flere generationer”.

 

Hvad er MINO

MINO Danmark er en handletank, der arbejder for det dansk-etniske mindretals ligestilling og engagement i samfundet. Et af MINO’s mål er at opbygge viden og indsigt i minoriteters forhold. Desuden søger handletanken at lette samtalen mellem de etniske danskere og minoritetsborgerne. Målet er at engagere minoritetsborgerne som borgere i Danmark.