Siden begyndelsen af 70-erne har vi haft beboerdemokrati i det almene byggeri i den form, vi kender det i dag. Det er baseret på en tanke om nærdemokrati, hvilket betyder, at de beboere, hvis dagligdag beslutningerne drejer sig om, også skal bestemme.

Af Jakob Lindberg

 

Retten til at bestemme – også kaldet kompetencen – delt mellem flere organer, repræsentantskabet, selskabsbestyrelsen, afdelingsmødet og afdelingsbestyrelsen.

En boligorganisation er den officielle betegnelse for det, som de fleste beboere kalder ”et boligselskab”. I denne artikel bruger jeg den officielle betegnelse, ”boligorganisation”.

Der findes flere typer af boligorganisationer. En type, der har en generalforsamling som øverste myndighed, og en type der har et repræsentantskab som øverste myndighed. Her beskrives repræsentantskabstypen, som er den mest almindelige.

I Danmark findes der over 500 boligorganisationer. De er af meget forskellig størrelse. Nogle organisationer har kun 1 afdeling (bebyggelse) og under nogle få boliger, mens andre – f.eks. AKB-København – har 50 afdelinger og 8.000 boliger.

 

Lokale boligorganisationer

De fleste af disse organisationer er er lokalt forankrede, på den måde at de fleste af bebyggelserne ligger i samme kommune. Som oftest er hver af disse lokale boligorganisationer knyttet til et landsdækkende administrationsselskab, som f.eks. DAB, KAB, Lejerbo osv.

Men de er selvstændige i den forstand, at de til enhver tid kan opsige kontrakten med administrationsselskabet. Et selskab som AKB-København kan opsige deres kontrakt med KAB og etablere deres egen ledelse. Det sker dog yderst sjældent og de fleste beboere har derfor oplevelsen af, at de styres af administrationsselskaberne og ikke af den lokale boligorganisation.

 

Øverste myndighed

Den øverste myndighed hedder repræsentantskabet. Det består af repræsentanter for de enkelte bebyggelser (afdelinger), der hører under selskabet samt af selskabets bestyrelse. Det varierer hvor mange repræsentanter, hver afdeling har alt efter afdelingens størrelse

Eksempel: I det lokale boligselskab, Lejerbo Køge Bugt, som omtales i en anden artikel her på siderne, er der 22 repræsentanter for afdelingerne. Små afdelinger med op til 100 lejemål udpeger 2 repræsentanter. Hvis afdelingen har mere end 100 lejemål udpeger den 3 repræsentanter. Hvis afdelingen har mere end 200 lejemål udpeger den 4 repræsentanter.

Dertil kommer organisationsbestyrelsen på 7 medlemmer. I alt er repræsentantskabet i Lejerbo Køge Bugt på 29 medlemmer

Den vigtigste funktion for repræsentantskabet er, at det skal vælge bestyrelsen. Men repræsentantskabet kan i vidt omfang omgøre bestyrelsens beslutninger.

 

Bestyrelsen

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for drift og for udlejningen. Det er bestyrelsen, der endeligt skal godkende budgetter og regnskaber både for organisationen og for de enkelte afdelinger.

Bestyrelsen har også kompetencen til at udpege en administrator, til at ansætte personale, indgå kontrakter mm. Hvis der er udpeget et administrationsselskab, så giver bestyrelsen fuldmagt til administrationsselskabet til at varetage den daglige drift, herunder ansættelse og afskedigelse af personale.

 

Afdelingsmødet

Afdelingsmødet er det øverste organ for afdelingen (bebyggelsen). Det er her den enkelte beboer kan udøve sin indflydelse. Alle myndige husstandsmedlemmer  i afdelingen har adgang til afdelingsmødet.

Afdelingsmødet har kompetence til at træffe en række beslutninger. Det vigtigste er, at afdelingsmødet skal godkende afdelingens budget. Det er budgettet, som afgør, hvor meget der skal opkræves i husleje. Hvis budgettet ikke er blevet godkendt, kan der ikke opkræves huslejeforhøjelse.

Afdelingsmødet skal også godkende de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen

Afdelingsmødet skal godkende ordensregler.

Afdelingen vælger medlemmer til repræsentantskabet og hver afdeling vælger sin egen afdelingsbestyrelse.

 

Afdelingsbestyrelsen

Det er afdelingsbestyrelsen, der i det daglige repræsenterer afdelingen og har kontakten til administrationsselskabet og organisationsbestyrelsen.

Afdelingsbestyrelsen skal godkende det forslag til budget, der skal forelægges for afdelingsmødet til godkendelse. og den skal forelægge de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse.

Afdelingsbestyrelsen skal også påse, at der er god orden i afdelingen.

 

Administrationen

Der mangler en omtale af en meget vigtig aktør: Forretningsføreren eller Administrationsselskabet.

Mange mindre boligorganisationer administreres af ansatte forretningsførere eller af lokale advokater eller lignende. Men den største del af de almene boliger administreres af store administrationsselskaber som f.eks.

– Københavns Almindelige Boligselskab (KAB),

– Dansk almennyttigt boligselskab (DAB),

– Lejerbo

– Domea

– Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB)

– Boligkontoret Danmark

Disse administrationsselskaber ejer typisk ikke nogen bebyggelser. De lever af at administrere de lokale boligorganisationer, at udleje ledige boliger og at sætte nyt alment byggeri i gang. Men da det er administrationsselskaberne er dem, som har kontakten til beboerne, oplever de fleste, at de bor hos disse administrationsselskaber. Mange beboere er slet ikke klar over, at de bor i en selvstændig boligorganisation.

Administrationsselskaberne drives af professionelle ansatte som f.eks. regnskabsfolk, administratorer, ingeniører, byggeteknikere osv.

I kraft af deres professionelle baggrund er de valgte beboerdemokrater i organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne afhængige af deres ekspertise. En vigtig del af deres indflydelse i organisationsbestyrelserne ligger i, at de kan tilbyde poster i deres eget hieraki, til de organisationsbestyrelsesformænd, de har et godt samarbejde med.