Pensionskasserne ønsker at investere i ejendomme, hvor mange af lejerne bor billigt til leje. Her kan lejlighederne moderniseres én efter en og dermed give et højere afkast til pensionskassen

Af Jakob Lindberg

I modsætning til Carlsbergfondet har de danske pensionskasser stor erfaring med at forøge lejeindtægterne fra udlejningsejendomme. Derfor er det attraktivt at opkøbe ejendomme, hvor lejen er relativt lav.

Det er tilsyneladende det, der er tilfældet med Carlsbergs ejendomme. Det skyldes, at lejen er omkostningsbestemt.

I sådanne ejendomme er der ofte mange lejemål, der ikke er moderniserede. Her kan en udlejer efter reglerne i § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven lave gennemgribende moderniseringer af lejlighederne og derefter udleje lejlighederne til et højere lejeniveau, som kaldes det lejedes værdi.

Dette er en økonomisk fordel for udlejerne, fordi den huslejeforhøjelse, der kan varsles efter § 5, stk. 2 er ca. dobbelt så stor som den ville være, hvis den blev beregnet efter reglerne i § 5, stk. 1.

Eksempel

Lad os tage et eksempel med en lejlighed på 80 kvadratmeter, som gennemgår en gennemgribende forbedring, af køkken, bad, vinduer mm. Forbedringsudgift: 300.000 kr.

Forbedring efter § 5, stk. 1: Her vil forbedringen udløse en lejeforhøjelse på 7,5 % om året af 300.000 kr. = 22.500 kr. Månedlig lejeforhøjelse: 1.875 kr.

Forbedring efter § 5, stk. 2: I attraktive kvarterer medfører en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi ofte en stigning i kvadratmeterlejen på 500 kr. pr kvadratmeter om året. Årlig lejeforhøjelse 500 kr. * 80 = 40.000. Månedlig lejeforhøjelse: 3.333 kr.

I attraktive kvarterer kan der opnås endnu højere huslejestigninger, f.eks. 800 kr. pr kvadratmeter. Ved 800 kr. pr kvadratmeter bliver den månedlige lejeforhøjelse 800*80 = 5.333 kr.

Det er derfor ikke underligt, at pensionskasserne er interesseret i at købe ejendomme som ikke er moderniserede.

Skadelige moderniseringer

Siden § 5, stk. 2 blev indført i boligreguleringsloven i 1996 er titusindvis af lejligheder blevet moderniseret efter denne paragraf især i Københavnsområdet og i de store byer i provinsen. Dette har forstærket tendensen til at der bliver færre og færre billige lejligheder, der kan betales af folk med små indkomster.

De fleste moderniseringer drejer sig om fornyelser af køkken og bad. Sådanne moderniseringer er ”sexede” og gode til at friste nye lejere, når lejekontrakten skal underskrives. Men et moderniseret køkken bliver i løbet af 10 år umoderne, fordi køkkenproducenterne nu har designet noget, der er endnu smartere. Men lejeforhøjelsen bliver ved med at være der.

Derfor forhindrer lejeforhøjelserne efter § 5, stk. 2 ofte, at der gennemføres andre og vigtigere forbedringer af ejendommene, f.eks. isolering af ydervægge.

Det er derfor lejerbevægelsen arbejder for en afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – eller i hvert fald en begrænsning i brugen af den.

Læs mere om begreberne omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og markedsleje i en anden artikel på dette opslag