Når det gælder fastsættelsen af huslejen i de såkaldte småhuse, er der ingen gennemskuelighed. Her er der rig mulighed for at grådige udlejere kan narre deres lejere og kræve ulovlig høj leje. Hvis lejerne derefter forsøger at få nedsat deres leje efter boligreguleringslovens bestemmeler, kan de risikere at vikle sig ind i et uforudsigeligt forløb, hvor de i sidste ende taber, selv om de burde vinde.

Et fiktivt men realistisk eksempel

Hr. Hansen lejer en lejlighed i en mindre ejendom i en mellemstor provinsby. Da han står i en akut bolignød skriver han under på, at skulle betale 1000 kr. pr kvadratmeter. Han kontakter senere den lokale lejerforening, som fortæller ham, at han kun burde betale 600 kr./m2.

Han klager nu til huslejenævnet, som fastsætter lejen til 550 kr./m2. Huslejenævnet bruger den regel, der står i Boligreguleringslovens § 29 c. Den siger, at hvis der ikke er nogen lejligheder at sammenligne med, som har omkostningsbestemt leje, så kan huslejenævnet selv udarbejde et såkaldt “skyggebudget”. Et skyggebudget er et budget over den omkostningsbestemte leje, der udarbejdes af huslejenævnet.

Boligretten

Nu går sagen i boligretten, og her bliver sagen vendt på hovedet. I overensstemmelse med de normale bevisbyrderegler, kræver dommeren at lejeren og hans advokat skal føre et negativt bevis. Det betyder, at han skal bevise, at der ikke er nogen sammenlignelige lejligheder i området med omkostningsbestemt husleje. Da lejeren ikke kan bevise dette, tilsidesætter boligretten huslejenævnets kendelse. Og da lejeren ikke har kunnet pege på nogen sammenligningslejemål, finder dommerne, at han ikke har løftet sin bevisførelse for, at lejen er for høj.

Resultat

Selv om huslejenævnets kendelse er korrekt, bliver den oprindelige husleje godkendt og lejeren må acceptere at betale for meget, så længe, han bor i lejemålet.

Det djævelske ligger i kravet om negativt bevis. Det er logisk umuligt, at bevise, at noget ikke findes. Derfor kunne lejeren ikke bevise, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje, og derfor tabte han.

Normalt kan man ikke anvende negative bevisførelse i retssager. Hvis politiet f.eks. vil bevise at tre mistænkte personer har mødtes for at planlægge et røveri, så er det politiet, som skal bevise at et sådant møde og en sådan aftale har fundet sted. Det er ikke de mistænkte, der skal bevise at mødet ikke har fundet sted.

Tænkte sig ikke om

Ingen dommere ville drømme om at tillade negativ bevisførelse i straffesager, men det foregår ofte i lejesager. Hvorfor?

Grunden er at man ikke tænkte sig ordentligt om, da man i 1994 vedtog de særlige regler om lejefastsættelse i småhuse. Resultatet blev, at man indførte skyggebudget-metoden i huslejenævnene, men glemte at indføre metoden i boligretten. Her gælder fortsat kun metoden om sammenligningslejemål.

Herefter udviklede boligretterne kravet om negativt bevis, når de skulle afgøre tvister mellem lejer og udlejer om hvorvidt et skyggebudget udarbejdet af huslejenævnet kunne anerkende.

Harmonisér!

Men kravet om negativt bevis er en polyp i retssystemet. Polyppen burde være fjernet for længst. Nu da folketinget skal i gang med at revidere lejelovgivningen er tiden inde. Nu bør bevisreglerne i huslejenævnet og boligretten harmoniseres, således at det bliver obligatorisk at anvende skyggebudget i begge instanser.