Artikler

Mange boligsøgende er til grin for deres egne penge

1. september 2017

Mange danskere er skrevet op til en bolig i den almene sektor. Men ønsker man at bo alment f.eks. i Københavns Kommune, Frederiksberg, Roskilde, Århus eller andre byer, hvor der er stor mangel på boliger, er det i dag spild af penge.

 

Af Jakob Lindberg

 

Ganske vist har alle de almene administrationsselskaber ventelister, som omhyggeligt bliver administreret, men i realiteten er ventelistesystemet i mange kommuner sat ud af kraft.

Det skyldes flere ting: For det første har kommunalbestyrelsen efter loven anvisningsretten til hver fjerde almene bolig, som bliver ledig.

For det andet kan et boligselskab indgå̊ aftale med kommunalbestyrelsen om at stille endnu flere ledige familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Det står i almenboliglovens § 59, stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f.eks. boligernes størrelser, beliggenhed og husleje.

 

Fleksibel udlejning

For det tredje kan et boligselskab indgå aftale med kommunalbestyrelsen om såkaldt “fleksibel udlejning”. Ved fleksibel udlejning forstås en ordning, hvor boligselskaberne giver fortrinsret for bestemte typer af lejere, f.eks. lønmodtagere, der arbejder inden for kommunens område.

For det fjerde har lejerne bytteret. Hvis man opfylder kriterierne for bytteret i den almene lejelov, kan man bytte med en anden lejer. For nogle få lejere kan dette være en smutvej til at komme ind i det billige almene byggeri, hvis man er så heldig at finde en byttepartner.

 

Har ventet i 45 år

Dette sammensurium af regler vækker naturligvis vrede hos mange mennesker der i årevis har stået på venteliste

En af dem er Rolf Nielsen, der bor på Samsø, men gerne vil flytte tilbage til Hovedstadsområdet, hvor han kommer fra.

Han blev i 1973 af sin farmor skrevet op til en lejlighed i Frederiksberg Kommune i boligselskabet AAB (Arbejdernes Andelsboligforening). Han har snart været medlem af foreningen i 45 år og i den periode betalt flere tusinde kroner i gebyr for at stå på ventelisten.

I 2005 lod han sig skrive op til en lejlighed i AABs afdeling 39-Bjælkevangen. Dengang blev der sendt tilbud ud til 25 personer ad gangen, og den med lavest medlemsnummer fik lejligheden. Frem til 2010 modtog han tilbud på lejligheder, men alle sammen gik til andre ansøgere.

Efter 2010 fik han ikke flere tilbud og nu har han fået nok. Han har klaget til kommunen over den behandling, han har fået.

 

Klage

Rolf Nielsen skrev i en mail til kommunen:

Jeg … kan se at mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig er nytteløst efter at Frederiksberg kommune har sørget for at kun 7,5 % af boligerne bliver tildelt dem som ikke opfylder de nye regler som Frederiksberg kommune har fået gennemført. Mere end 40 års medlemsskab er tabt ved, at Frederiksberg kommune har opstillet regler som hindrer medlemmerne i at opnå en bolig i deres egen boligforening.

Jeg bemærker, at der vil blive indgået en ny aftale med AAB og håber den aftale vil være mere rimelig overfor dem med mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig. Jeg håber det er muligt at blive informeret omkring den nye aftale, da jeg agter at skrive til Folketingets Boligudvalg om at mit 45 år lange medlemsskab ikke tillægges betydning i Frederiksberg kommune. Jeg føler mig snydt og urimeligt behandlet af både Frederiksberg kommune og AAB. Medlemstanken er jo ikke meget værd når mere end 40 års medlemsskab ikke tillægges større betydning.

Jeg agter også at bringe spørgsmålet op i medierne, da alle skal vide hvor meget Frederiksberg kommune og AAB tillægger mere end 40 års medlemsskab, som parterne har ændret på uden at tage skyggen af hensyn til de medlemmer som dermed mistede muligheden for en bolig, som de i årevis tålmodigt har ventet på.

 

Kommunen vasker hænder

En kommunal jurist – Birgitte Garval – blev sat til at besvare Rolf Nielsens henvendelse:

I mail den 7. juni 2017 har du givet udtryk for utilfredshed med den aftale, som Boligforeningen AAB har indgået med Frederiksberg Kommune om fleksibel udlejning og kommunal anvisning af almene boliger.

Til belysning af baggrunden for aftalen sendes et link til de rammeaftale, som blev godkendt af Frederiksberg Kommunalbestyrelse på møde den 9. november 2015, hvor formålet med aftalen udførligt er beskrevet. Rammeaftalen er endvidere godkendt af repræsentantskabet for BL – Danmarks Almene Boliger, 1. kreds, den 29. oktober 2015.

De individuelle aftaler med de enkelte boligorganisationer, der udmønter rammeaftalen, er godkendt af boligorganisationernes beboerdemokratiske organer, og din dialog om, hvorvidt Boligforeningen AAB burde have indgået aftalen med Frederiksberg Kommune, må således foregå med Boligforeningen AAB.

Sådan fortsætter meningsudvekslingen mellem Rolf Nielsen og den kommunale jurist. Som det ofte sker bruger kommunerne det såkaldte beboerdemokrati til at vifte borgernes klage væk.

 

Slutsalve

Rolf Nielsen slutter af med denne kommentar til kommunens jurist:

Tak for dine kommentarer, men jeg må havde forklaret mig dårligt, såfremt man tror jeg vil rejse problemerne i de beboerdemokratiske organer. Deres indstilling til min plads i boligkøen kender jeg. Jeg mener, at det er dem, som har frataget mig min plads i boligforeningen som er ansvarlige for dette. Det er i strid med de betingelser, som jeg er indmeldt på, og som i årtier har været gældende, indtil kommunen sammen med boligforeningen inddrog min plads på ventelisten.

At jeg efter 45 år på ventelisten ikke kan få en bolig anser jeg for brud på den aftale som blev indgået ved indmeldelse i foreningen. Og det er min opfattelse at de skyldige er både kommunen og boligforeningen.

 

I to andre artikler her på hjemmesiden dokumenterer Lars Vestergaard, hvordan ventelistesystemet fungerer som en pengemaskine for de almene administrationsselskaber

Læs:

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger. 

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

29. august 2017

Landbyggefondens statistikker viser at de store boligadministrationer tjener godt på de mange aktivt boligsøgende samt de mere passive, der har tegnet en ”bolig-forsikring” ved at lade sig opnotere til senere behov.

 

Af Lars Vestergaard

 

Venteliste-gebyrerne er blevet en betydelig indtægtskilde i Hovedstaden.

For de store selskaber er det blevet så fed en forretning, at de vil bevare de mange lister, og hindre en sammenlægning, som kunne give besparelser og overblik.

 

Årlig indtægt på ventelister

År – Antal boligorganisationer

og andel regnskaber indberettet

2016 – 717/1008 = 100 % (12.08.17)

189.425.430 kr.

2015 – 728 = 100 %

167.073.590 kr.

2014 – 742 = 99,8 %

153.781.321 kr.

2013 – 747 = 99,8 %

150.991.699 kr.

2012 – 780 = 99,8 %

148.767.678 kr.

2011 – 804 = 100 %

135.371.419 kr.

2010 – 581 = 100 %, kontinuitets-brud

94.722.580 kr.

2009 – 870 regnskaber = 100 %

95.996.940 kr.

2008 – 863 regnskaber = 100 %

97.228.446 kr.

 

De store selskabers indtægter på ventelisterne i mio kr

navn

område

2012 2013 2014 2015 2016
KAB Hovedstaden 20,0 21,1 22,2 23,1 24,1
DAB, af 1942 s.m.b.a. Hele DK 6,6 7,5 8,3 10,1 23,9
Lejerbo Hele DK 7,7 8,6 7,8 14,5 15,8
Domea Hele DK 11,9 11,4 11,4 11,8 13,2
Boligforeningen AAB København+omegn 7,0 7,6 8,8 9,4 9,7
Boligkontoret Danmark Hele DK 6,2 6,9 6,6 7,0 7,8

fsb

København+omegn 3,2 3,9 5,2 5,3 6,1

Boligselskabet Sjælland

Midt+Vest-Sjælland 4,7 5,1 5,6 6,0 6,1

Boligforeningen 3B

København+omegn 3,2 2,9 4,0 3,8 3,9

CIVICA, Højstrup Bolig & OAB

Odense 2,1 2,4 3,2 3,8 3,5

Fællesadministrationen af 2009  FA09

København+omegn 1,5 1,6 2,0 2,4 2,6

Randersbolig

Randers 2,3 2,3 2,4

Boligforeningen VIBO

København+omegn 2,7 2,8 2,4 1,6 2,3

Arbejdernes Andels Boligforen.

Aarhus 2,6 2,2 2,1 2,3 2,3

BO-Vest Boligsam. på Vestegnen

Kbh. Vestegnen 2,8 2,6 4,8 2,5 2,2

ALBOA, Aarhus

Aarhus 1,7 1,8 1,8 1,9 1,9

Ventelisteindtægternes stigning i perioden 2008-2016

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.

 

Landsretsdom gav lejer fra Randers fuldt medhold i skimmelsvampsag

2. juli 2017

Udlejer fik af landsretten besked på at tilbagebetale al opkrævet husleje til lejer på grund af skimmelsvamp på stuevæg ud for udendørs nedløbsrør

 

Af Ole Kragelund

Vestre Landsret har den 21. Juni 2017 afsagt en dom, som uden tvivl vil blive brugt af lejere og deres advokater i fremtidige sager ved landets boligretter – især i sager om skimmelsvamp og sager om fugtskader eller andre fejl i lejeboligens ydermure.

Herunder gengives citater fra landsretsdommens afsluttende tekst, “Landsrettens begrundelse og resultat”. Dog er personnavne ændret til “lejer” og “udlejer” og der er indsat overskrifter.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

Skimmelsvampen var koncentreret om en del af en væg i stuen. En undersøgelse af et tapetstykke fra denne væg, foretaget af Hussvamp Laboratoriet ApS, viste ifølge erklæring af 13. februar 2015 massiv vækst af skimmel med mange sporer.

Der var ifølge erklæringen desuden mange bakterier som tegn på, at konstruktionen var opfugtet, og en høj kim-belastning…. den høje kimbelastning i sig selv ville kunne medvirke til at fremkalde symptomer på indeklimasyge.

På ydermuren – netop på det sted, hvor der på den indvendige væg var skimmelsvamp – var der et nedløbsrør, som på et tidspunkt blev skiftet. Udlejeren havde ifølge taksator-rapport (fra udlejers forsikringsselskab) af 29. december 2014 anmeldt en fugtskade igennem en facademur som følge af et utæt nedløbsrør, og skaden skyldtes ifølge forsikringsselskabets besigtigelsesrapport et utæt udvendigt nedløbsrør.

Fugtteknikeren (fra udlejers forsikringsselskab, red.) har forklaret, at der det pågældende sted blev målt meget høje fugtighedstal, og at han fandt det påfaldende, at de høje tal blev målt netop det sted, hvor der på muren udenfor var et nedløbsrør. Han har endvidere forklaret, at han ikke kunne se andre årsager end et utæt nedløbsrør til, at så megen fugt kunne opstå.

 

Årsag til skimmelsvampen

Landsretten finder det ubetænkeligt at se bort fra, at skimmelsvampen skyldtes manglende udluftning, og det lægges i stedet til grund, at skimmelsvampen skyldtes fugt-indtrængning som følge af et utæt nedløbsrør – og dermed et forhold, som udlejer var ansvarlig for.

Udlejer foretog sig ikke noget effektivt for at afhjælpe problemerne, og da lejligheden som følge deraf måtte anses for uegnet til beboelse, var lejers ophævelse af lejemålet derfor berettiget.
…..
Ved vurderingen af, om lejers krav om tilbagebetaling af betalt husleje kan tages til følge, må der tages udgangspunkt i, at udlejer vidste eller i hvert fald burde have vidst, at den lejlighed, som selskabet lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af problemerne var uegnet til beboelse.

Selskabet har dermed udlejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor betegnes som en uberettiget berigelse, som selskabet bør fralægge sig.

Under disse omstændigheder, og uanset at lejer har boet i lejligheden i den pågældende periode, tager Landsretten også denne del af lejers krav til følge.

 

Dommens resultat

Udlejer skal til lejer betale 49.847,76 kr. med procesrente fra den 1. maj 2015.
Udlejer skal betale sagens omkostninger for begge retter til lejer med 63.542,86 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.

 

Kommentar

For mig minder landsretsdommen – og den forudgående behandling af sagen ved Boligretten i Randers den 3. maj 2016 – om de aktuelle 2017-problemer med brandfarlige ydermure/”klimaskærme”.

Sammenligningen gælder i det mindste på dette ene punkt: hvem har det økonomiske ansvar – udlejer eller lejer?

I landsretsdommen er hovedpointen, at skimmelsvamp-angreb i et hjørne af boligen i det ca. 115 år gamle etagehus primært skyldtes, at regnvand var trængt ind gennem den tykke mur. På netop dette sted havde et gammelt udvendigt nedløbsrør været utæt, og her havde regnvandet over tid trængt ind i – og igennem – murværket og forårsaget fugtskader på stuevæggen.

Dermed var den indvendige skimmelsvamp i boligen primært udlejers ansvar – så landsretten sendte en regning på ca. 110.000 kr. til udlejer, incl. sagsomkostninger.

Personligt håber jeg, at boligministeriet og Folketingets boligudvalg vil tage denne landsretsdom med i betragtning, når de forhåbentlig snart vil præcisere lovgivningen og andre landsdækkende regler om brandfarlige “klimaskærme”/facader/ydermure i fler-etagers udlejnings-ejendomme?

 

Kilde

Dom afsagt af Vestre Landsrets 4. afdeling den 21. juni 2017. Lejer var under sagen repræsenteret af advokat Bjarne Overmark.

Hvorfor bliver de etniske minoriteter låst fast i det almene boligbyggeri?

26 juni 2017

 

Vi bringer her en reaktion på det borgerlige folketingsflertals vedtagelse om at ”danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”

 

Af Niddal El-Jabri, MINO Danmark

I februar barslede Folketinget med en ny vedtagelsestekst, som blev kraftigt debatteret: ”Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”.

Det skabte selvfølgelig stor debat. Det er kritisabelt, at Folketinget mener, at en høj andel af indvandrere og efterkommere uden videre forklaring kan vække bekymring ved deres blotte tilstedeværelse.

De Radikale rettede henvendelse til MINO Danmark og spurgte, hvordan selvsamme tekst skulle se ud, hvis vi skulle lave et forslag. Ydmyge og forstående overfor, at vi først påbegynder vores medlemskampagne til efteråret og ikke har et reelt bagland, takkede vi ja til udfordringen.

I processen blev vi kontaktet af Lendager Group, der inviterede os med på deres hold, som arbejder på at udvikle Høje-Taastrups strategi 2040 for socialt udsatte boligområder.

 

Ressourcestærke unge

Det gav os indsigt i, hvordan kommunerne arbejder med det samme spørgsmål. Vi lærte blandt andet, at et af kerneområderne er at tiltrække ressourcestærke borgere. Men kunne man i stedet have fokus på efterkommerne? 82 procent af efterkommerne fra ikke-vestlige lande er stadig ikke fyldt 25. De uddanner sig på niveau med deres majoritetsvenner, og såfremt de ikke diskrimineres på arbejdsmarkedet, vil man over de næste 15 år opleve, at det reelle skift fra ressourcesvag til ressourcestærk kan være at finde blandt de ressourcesvages børn.

Vores undersøgelse viste, at Folketinget burde bekymre sig om, at en større del af minoritetsborgerne føler sig utrygge om aftenen end deres majoritetsvenner. Vi fandt også ud af, at jo flere der bor i et lokalt område med minoritetsbaggrund, jo mindre er antallet af dømte beboere procentmæssigt.

 

Boligmangel

Vi lærte, at de vigtigste udfordringer for minoritetsborgere i socialt udsatte områder tager afsæt i:

– manglen på boliger i storbyerne, der er til at betale,

– diskrimination på det private lejeboligmarked,

– stigende priser på andelsboliger

– koncentrationen af det etniske mindretal i almennyttige boliger.

Til det anbefalede vi Folketinget at se på den engelske model: ‘Home To Buy Scheme’, lanceret i 2013. Modellen er designet til at hjælpe alle, der kan have svært ved at spare op til udbetalingen på en andels- eller ejerbolig. Derfor foreslog vi denne tekst som et alternativ:

”Folketinget konstaterer, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af danske borgere med rødder i ikke-vestlige lande er over 50 procent. Dette tyder på, at der eksisterer en strukturel udfordring på boligområdet, der i højere grad rammer det etniske mindretals mulighed for at finde betalelige boliger. Det er Folketingets opfattelse, at dette bør imødekommes, således at den skæve udvikling på boligområdet ikke fastlåser mindretalsgrupper i en uhensigtsmæssig og skævvreden boligsituation gennem flere generationer”.

 

Hvad er MINO

MINO Danmark er en handletank, der arbejder for det dansk-etniske mindretals ligestilling og engagement i samfundet. Et af MINO’s mål er at opbygge viden og indsigt i minoriteters forhold. Desuden søger handletanken at lette samtalen mellem de etniske danskere og minoritetsborgerne. Målet er at engagere minoritetsborgerne som borgere i Danmark.

 

Nye regler for el-regnskaber

Efter den seneste revision af lejeloven er det nu pligtigt for udlejerne at opsætte godkendte elmålere, hvis udlejeren leverer elektricitet til andet end varme.

 

Af Jakob Lindberg

 

Før 2014 var der usikkerhed om hvordan loven skulle forstås i de tilfælde, hvor en udlejer leverede elektricitet til lejerne.

Det mest almindelige er, at udlejeren ikke leverer el til lejere af beboelseslejemål. Som regel har hver lejer en hovedmåler og afregner direkte over for boligselskabet. Men efter at det er blevet teknisk muligt og – i nogle tilfælde – økonomisk fordelagtigt, at etablere solcelleanlæg på tagene, vil flere og flere udlejere formentlig begynde at sælge el til deres lejere.

Dermed er der opstået et behov for større klarhed i lejeloven.

Hidtil har der blot stået i lejelovens § 45 d, at bestemmelserne vedrørende varme gjaldt ”tilsvarende” for udlejers levering af el til varme og el til andet end varme.

 

Vigtig tilføjelse

Men nu er der kommet en vigtig tilføjelse i lejelovens § 45 d, stk. 2. Her står:

”Leverer udlejeren el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere.”

En udlejer må altså ikke mere fordele el-udgiften efter kvadratmeter eller antallet af personer eller andet.

Det må formentlig også betyde, at hvis en udlejer opkræver et fast el-bidrag ved siden af huslejen i en ejendom, hvor der ikke er individuelle elmålere, så er det ulovligt med den konsekvens, at alle betalte el-bidrag skal tilbagebetales.

Derved vil der være de samme regler for levering af elektricitet til andet end varme som for levering af vand.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Det er ulovligt at opkræve vandbidrag ved siden af huslejen, medmindre der er individuelle vandmålere

 

Af Jakob Lindberg

 

Tisvildeleje er en lille by på Nordsjælland. Den ligger idyllisk ved Kattegat og er en del af Gribskov Kommune.

Der er ikke nogen egentlige udlejningsboliger i byen, men en del udlejede parcelhuse. I et af dem boede en kvinde, der i hele sit liv havde boet i egen bolig. Hun havde derfor ingen erfaring med at bo til leje, men da hun skulle flytte i oktober 2016 tog hun kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få råd.

Det viste sig at være en god idé, for som det tit sker, blev hun uenig med udlejeren om tilbagebetaling af depositum.

 

Betaling for vand, varme og el.

Under rådgivningen kunne lejerforeningens sagsbehandler konstatere, at der var mange andre ting galt end regningen for istandsættelse. Blandt andet var hun blevet opkrævet et fast månedligt beløb som betaling for vand. Dette er ulovligt.

Hun havde heller ikke modtaget gyldige varmeregnskaber for lejeperioden. Alligevel var hun blevet opkrævet efterbetaling af varme

 

Huslejenævnet

Sagen endte i huslejenævnet.

Nævnet bestemte, at lejer skulle have 9.900 kr. retur, hvilket svarede til den ulovlige vandbetaling på 300 kr. i 33 måneder. Nævnet begrundede denne del af kendelsen med, at Højesteret i en dom fra 2009 har fastslået, at adgangen til særkilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af individuel forbrugsmåling.

Dette princip gælder uanset, hvad der står i kontrakten eller andre aftaler mellem leje og udlejer.

 

Betaling for varme og el

Her fandt huslejenævnet, at det var ulovligt, at udlejer havde opkrævet efterbetaling ud over de betalte acontobeløb. I alt blev udlejer pålagt at tilbagebetale 2.320,72 kr. Nævnets begrundelse var, at varmeregnskaberne og elregnskaberne ikke indeholdt oplysning om lejerens ret til at gøre indsigelse.

Dette medfører efter lejelovens § 45, at udlejer mister retten til at opkræve efterbetaling.

 

Istandsættelse

Derimod fik udlejer medhold i, at lejer skulle betale 13.810 kr. for maling af lejligheden. Samlet set fik lejer tilbagebetalt knap 14.000 kr. ud af sit depositum på 18.000 kr. – takket være hjælpen fra lejerforeningen.

Bolig måtte evakueres og totalrenses efter rotteinvasion

 

 

3. juni 2017

 

Et hul i muren ved tilslutning af fjernvarme var nok til at gøre det muligt for rotterne at invadere lejligheden. Samtidig kan der ikke gøres nok for at informere beboerne om hvordan man nedsætter risikoen for rotteangreb

 

Af Ole Kragelund

En almen lejebolig i landsbyen Thorsager i  Syddjurs kommune bliver nu renset for duftspor efter indendørs rotter. Det oplyser en medarbejder fra Administrationsselskabet RandersBolig, der administrerer alle almene boliger i Boligselskabet af 2014.

Oplysningen om total-rensning af rækkehus-boligen – efter midlertidig genhusning af lejeren – kommer efter en skriftlig henvendelse til kommunen og RandersBolig fra en anden lejer i samme afdeling.

At RandersBolig nu skrider til en så markant reaktion mod indendørs rotter i en bolig  i Thorsager hænger også sammen med en intensivering af samarbejdet med kommunens fuldtids rottejægere. Dette bekræftes af direktør Poul Møller, Syddjurs Kommune, såvel som RandersBoligs bestyrelsesformand, Jan Guldmann.

RandersBolig vil fremadrettet gøre det mere klart for alle lejere, hvordan hver enkelt beboer selv kan nedsætte risikoen for rotte-besøg i sin bolig. Bl.a. ved at stoppe al fodring af fugle og undlade at have madrester stående åbent fremme i et tomt køkken.

Denne rådgivning til lejerne vil sikkert blive formuleret i samråd med kommunens professionelle rottejægere, slutter medarbejderen fra RandersBolig og Boligselskabet af 2014, som er efterfølger for den konkursramte Randersegnens Boligforening.

Det almene boligbyggeri risikerer at gå helt i stå

24 maj 2017

 

Regeringen vil straffe de kommuner, der bygger alment byggeri ved at pålægge dem en større betaling

 

 

Af Jakob Lindberg

 

I dag betaler kommunerne et såkaldt grundkapitaltilskud på 10 % af opførelsesprisen på nyt byggeri. Beboerne betaler 2 %. Resten betales af staten og kreditforeningerne.

Det kommunale grundkapitalliskud vil regeringen sætte op til 20 % for små boliger og 24 % for store boliger. Udspillet er kommet i forbindelse med forhandlingerne mellem kommunerne og staten om en økonomiaftale for 2018.

I følge netmediet, DK Økonomi har borgmester Martin Dam (V) protesteret mod forslaget med følgende berundelse:

– Det er en dårlig idé, fordi det økonomiske rammer de kommuner, hvor der bygges almene boliger. Og hvis kommunerne skal betale en større andel, risikerer vi samtidig at sætte nybyggeriet af almene boliger i stå. Det er stærkt uheldigt i en periode, hvor der i forvejen opføres relativt få almene boliger.

Læs artiklen fra DK-økonomi her

 

Reaktioner

Ikke overraskende har Danamrks Almene Boliger (BL) protesteret over for planerne.

– Det er helt vanvittigt, siger den administrerende direktør for BL, Bent Madsen, det vil reelt betyde et byggestop af nye almene boliger.

 

 

Alternativ

Medlem af Køge Lejerforening, Lars Vestergaard, der har skrevet mange artikler om emnet i Lejer i Danmark har foreslået et system med variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %.

Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende. Han reagerede pånyheden om forhøjelsen:

– Op på barrikaderne.

– ULøkke og Ole Birk Olesen vil have 20 % grundkapital. Lad os få en ny regering hurtigst muligt med en stærkere venstre fløj

 

Sidste nyt

Den 1. juni blev der indgået en aftale mellem regeringen og kommunernes Landsforening om økonomien for 2018. Heraf fremgår det, at spørgsmålet om ændring i grundkapitalindskuddet er udsat til næste år med henblik på forhandlingerne om økonomiaftalen for 2019.

Regeringen har altså ikke fået sin forhøjelse gennemført. For 2018 er grundkapitalindskuddet fortsat 10 %. Men uenigheden består stadig.

Udlejer løftede ikke sin bevisbyrde og tabte

8. juni 2017

Reglerne om bevisbyrde i lejelovgivningen medfører i mange tilfælde, at lejerne taber sagerne. Men i visse situationer er det omvendt. Læs om denne sag fra Randers, hvor en udlejer tabte. Han kunne ikke løfte bevisbyrden for at den leje, han havde aftalt med lejeren, lå under det lejedes værdi

 

 

Ejendommen i Prins Christiansgade, som denne artikel drejer sig om ligger ikke langt fra Randers Station

 

Af Jakob Lindberg

 

Denne artikel drejer sig om lejens størrelse i en ejendom – Prins Christiansgade 2 i Randers – hvor lejeren fik lejen nedsat. Inden jeg gennemgår sagen er det nødvendigt, at forklare lidt om det, der kaldes “bevisbyrde”.

 

Bevisbyrde

En “bevisbyrderegel” er en regel, der bruges af domstolene, når de skal afgøre, hvem af parterne der har ret. Én af parterne har bevisbyrden – hvilket vil sige, at det er denne part, der skal bevise noget. Ordet bevisbyrde er billedsprog. Et bevis er en byrde, som skal “løftes”.

I en straffesag er det anklagemyndigheden, der har bevisbyrden. Anklageren skal f.eks. bevise, at den tiltalte har begået et tyveri. Hvis anklageren ikke kan løfte denne bevisbyrde, bliver den tiltalte frikendt, uanset om han faktisk har stjålet den omstridte genstand.

I civile sager – f.eks boligretssager – er det anderledes. Her kan bevisbyrden ligge både hos lejeren og udlejeren. Det afhænger af hvilken type sag, der er tale om. Generelt vil det dog være sådan, at bevisbyrden påhviler den, der vil lave om på noget, f.eks. parternes aftale.

 

Huslejestigninger

Når en lejer og en udlejer indgår en lejekontrakt, aftaler de samtidig hvor meget lejeren skal betale i husleje. Da der er gået et stykke tid, finder udlejeren ud af, at han gerne vil hæve lejen og han varsler en huslejestigning. I denne situation er det udlejeren, der skal bevise, at han har ret til at hæve huslejen. I regulerede kommuner kan han gøre dette ved at lave et budget, der viser, at den omkostningsbestemte leje er højere end den leje, lejeren betaler på varslingstidspunktet.

I uregulerede kommuner kan bevisførelsen ske ved, at udlejeren fremlægger oplysninger om sammenligningslejemål, det vil sige lejligheder, hvor lejen er højere end i det omtvistede lejemål. Også i visse typer af lejemål i regulerede kommuner anvender man denne metode i stedet for budgetmetoden til at løfte sin bevisbyrde. Det drejer sig f.eks. om:

  • “80-20 ejendomme”, dvs. ejendomme, hvor mere end 80 % af arealet er udlejet til erhverv.
  • “småhusejendomme” dvs. ejendomme, hvor der er færre end 7 beboelseslejligheder.

 

Huslejenedsættelse

Det omvendte er tilfældet, hvis det er lejeren, der kræver lejenedsættelse. At kræve lejenedsættelse kan være aktuelt, hvis man som lejer har skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen er meget højere end den leje, andre lejere i ejendommen eller området betaler.

Her skal lejeren bevise, at lejen er for høj. Hvis hun bor i et regulereret lejemål (et lejemål, hvor udlejeren har pligt til at lave omkostningsbestemt husleje), kan hun overlade bevisførelsen til huslejenævnet. Lejeren kan blot sende sagen til nævnet og skrive, at hun synes lejen er for høj.

I dette tilfælde skal huslejenævnet så bede udlejeren udfærdige et omkostningsbestemt budget, hvorefter nævnet selv skal kontrollere de enkelte poster. Til sidst udregnes lejen på baggrund af budgettet. Dette er en nem måde for lejeren at løfte sin bevisførelse på.

Folketinget har indført denne mulighed i boligreguleringsloven for at undgå markedsleje. Man vil ikke have, at udlejerne ved genudlejning sætter lejen for meget op ved at henvise til, at andre lejemål har højere leje.

 

Uregulerede lejemål

Denne metode til at få huslejen sat ned gælder dog ikke i 80-20-ejendomme og lejligheder i uregulerede kommuner. Den gælder også kun i visse tilfælde i småhusejendomme. Læs nederst i denne artikel. Metoden gælder heller ikke for de såkaldte gennemgribende moderniserede lejemål, der er udlejet i henhold til § 5, stk. 2 i boligregulringsloven.

 

§ 5, stk. 2 lejemål

Et § 5 stk. 2 lejemål er en lejlighed, der er blevet gennemgribende moderniseret inden lejeren flytter ind. I disse lejemål kan lejen heller ikke nedsættes ved at kræve, at udlejeren fremlægger et omkostningsbestemt budget. Her skal lejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål, der er gennemgribende moderniseret.

 

Læs om dette i artiklen:

Magiske moderniseringer

 

Som det fremgår af denne artikel, er lejeniveauet i § 5, stk. 2-lejemål meget højere end i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Derfor forsøger lejerorganisationerne at få folketinget til at afskaffe denne dårlige bestemmelse, som truer med at gøre det umuligt for almindelige indkomster, at få råd til lejligheder i Københavns, Århus og andre storbyer, hvor efterspørgslen efter boliger er høj.

 

Særlig bevisbyrderegel

Men når galt skal være, er der een formildende omstændighed: Folketinget har vendt om på bevisbyrdereglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 5. Den sidste sætning i denne bestemmelse lyder:

“Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”

Det er udlejeren, der skal løfte bevisbyrden, når han vil udleje en lejlighed efter § 5, stk. 2 – også selv om det er lejeren, der kræver lejenedsættelse.

 

Sag fra Randers: Prins Christiansgade 2

Denne omvendte bevisførelse fik betydning i en sag fra Randers. Her havde et par i 2009 lejet en lejlighed i Prins Christiansgade og skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ejendommen var opført i 1906 og bestod af 12 lejemål, som blev moderniseret løbende. Den omstridte lejlighed blev moderniseret i 1999. Lejerne skulle betale 6.377 kr. om måneden for 105 m2. Dette svarer til 729 kr.. pr. m2. De klagede over huslejens størrelse til huslejenævnet, men fik ikke medhold i at den skulle nedsættes. Et flertal i nævnet godkendte den aftalte leje.

 

Boligretten

Lejerne ankede til boligretten. Lejers advokat fremlagde flere afgørelser fra Randers Huslejenævn, som støttede lejernes synspunkt

Udlejer fremlagde ikke sammenligningslejemål i andre udlejeres ejendomme. Han tog det åbenbart for givet, at boligretten ville give ham medhold.

Udlejeren benyttede heller ikke muligheden for at kræve, at huslejenævnet nærmere skulle redegøre for begrundelsen for deres kendelse.

På den baggrund fandt et enigt dommerpanel, at lejerne skulle have medhold i at lejen skulle nedsættes til 475 kr. pr. m2

 

Landsretten

Udlejeren ankede nu sagen til landsretten. Her blev det klart for udlejeren, at han stod svagt, fordi han ikke under boligrettens behandling havde fremlagt sammenligningslejemål. Landsretterne tager kun i meget specielle tilfælde på besigtigelse og i øvrigt kendte udlejeren ikke til ejendomme, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2.

Han eneste chance lå nu i, at få landsretten til at ophæve boligrettens dom og sende sagen tilbage til boligretten til en ny behandling. Her ville han så kunne få boligretten til at anmode huslejenævnet om oplysninger om relevante sammenligningslejemål. Som begrundelse anførte han, at boligretten af egen drift burde have anmodet huslejenævnet om disse oplysninger.

Den bed landsrettens dommere ikke på. Dommerne mente ikke, at en sådan udtalelse fra Huslejenævnet ville have ændret boligrettens afgørelse. Da udlejer heller ikke havde påvist andre forhold, som kunne have ændret boligrettens dom, afviste de udlejers påstand om ophævelse af boligrettens dom.

Dermed blev boligrettens dom stadfæstet.

 

Velorganiserede udlejere

I dette tilfælde blev det til fordel for lejerne, at udlejer ikke kunne løfte sin bevisbyrde. Men i mange tilfælde lykkes det faktisk udlejerne at fremskaffe sammenligningslejemål med en høj leje, som de så kan bruge i boligretssager, når lejerne kræver lejen nedsat.

Det skyldes blandt andet, at udlejerne er meget velorganiserede i lokale grundejerforeninger, der som regel er organiseret i Ejendomsforeningen Danmark. Udlejerne er selvsagt interesseret i at få lejeniveauet hævet, og derfor samarbejder mange dem,  f.eks. ved at stille deres lejligheder til rådighed som sammenligningslejemål.

Der er også mange advokatfirmaer, der har specialiseret sig i at være udlejeradvokater. På grund af de store økonomiske interesser, som udlejerne har i at få hævet lejeniveauet, er det tilsvarende lønsomt for et advokatfirma at have de store udlejere, som f.eks. pensionskasserne som klienter.

 

Småhuslejemål

Anderledes ser det ud på lejersiden. Her er der kun meget få advokater, der stiller deres fagkundskab til rådighed. Disse advokater samarbejder med lokale lejerforeninger, men i mange byer findes der ikke mere nogen lejerforeninger. Det er derfor et stort problem for lejerforeningerne og lejerenes advokater at fremskaffe sammenligningslejemål.

Der er et særligt problem med lejemål i de såkaldte småhuse – dvs. lejemål med færre end 7 lejemål. Hvis en lejer i et småhus synes, at hendes leje er for høj, kan hun forlange den nedsat ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet kan så nedsætte lejen, hvis den er væsentlig højere end den leje, der betales i ejendomme med omkostningsbestemt leje af samme kvalitet og beliggenhed i større ejendomme.

 

Læs om huslejenedsættelse i et småhuslejemål:

http://dklf.dk/artikler/lejer-sparede-97-000-kr-paa-23-maaneder/

 

Hvis en sådan sag bliver anket til boligretten er det lejerens advokat, der skal pege på anvendelige sammenligningslejemål. Men hvis lejeren ikke kender nogen, der bor i et sådant lejemål, kan det være vanskeligt at få adgang til at besigtige lejemålet i forbindelse med en retssag, og i nogle tilfælde taber lejeren derfor sagen, fordi han ikke har løftet sin bevisbyrde.

 

Kilde:
Randers-sagen: Vestre Landsrets 2. afd.: V.L. B-1286-13. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark, Randers